O conceito
Quando uma dívida é cobrada na Justiça e o devedor não paga, o juiz pode determinar a penhora: a escolha e a separação de bens do devedor suficientes para pagar o principal, os juros, as custas e os honorários (CPC, art. 831). O bem penhorado continua sendo do devedor, mas passa a responder por aquela dívida e pode acabar adjudicado pelo credor ou vendido em leilão.
Na lista de preferência do CPC, dinheiro vem antes de imóvel (art. 835). Mesmo assim, a penhora de imóvel é comum, porque é o bem de maior valor de muita gente.
Como a penhora chega à matrícula
| Etapa | O que acontece | Base |
|---|---|---|
| Penhora | Feita por auto ou termo, com descrição do bem e depositário | CPC, art. 838 |
| Imóvel com certidão | Com a certidão da matrícula, a penhora é feita por termo nos autos, esteja o imóvel onde estiver | CPC, art. 845, §1º |
| Anotação na matrícula | O credor leva a cópia do auto ou termo ao Registro de Imóveis, sem precisar de mandado | CPC, art. 844 |
| Ato no registro | A penhora de imóvel está entre os atos previstos na Lei de Registros Públicos | Lei 6.015/1973, art. 167, I, 5 |
A anotação importa porque gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros (CPC, art. 844). Pela Lei 13.097/2015, art. 54, a constrição judicial que não consta da matrícula, em regra, não pode ser oposta a quem adquire o imóvel de boa-fé. Por isso a certidão da matrícula é o documento-chave para descobrir se há penhora.
Consequências para quem vende e para quem compra
- Fraude à execução. A venda de um bem é considerada fraude à execução, entre outros casos, quando já existe na matrícula a anotação da execução ou de ato de constrição, como a penhora. A venda feita assim é ineficaz em relação ao credor (CPC, art. 792, II, III e §1º). Na prática, o comprador pode perder o imóvel para pagar a dívida de outra pessoa.
- Leilão. Se a dívida não for paga, o imóvel penhorado segue para adjudicação ou leilão.
- Cancelamento. Paga a dívida ou extinta a execução, a penhora precisa ser cancelada na matrícula. Veja cancelamento de penhora no DF.
Bem de família
A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar (art. 1º). A proteção tem exceções (art. 3º), entre elas:
- dívida do financiamento destinado à compra ou construção do próprio imóvel;
- impostos, taxas e contribuições devidos em função do imóvel;
- execução de hipoteca dada em garantia pelo casal ou pela família;
- pensão alimentícia;
- fiança concedida em contrato de locação.
Erros comuns
- Achar que penhora é transferência. O dono continua dono até a adjudicação ou a arrematação.
- Confundir penhora com hipoteca. A hipoteca é uma garantia dada voluntariamente pelo dono; a penhora é imposta num processo.
- Confundir penhora com indisponibilidade. A indisponibilidade da CNIB atinge a pessoa; a penhora atinge o bem.
- Comprar confiando em promessa de "baixa depois". Sem cancelamento na matrícula, a penhora continua produzindo efeitos.
Discutir a penhora, alegar bem de família ou negociar o levantamento da constrição é atuação no processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Ônus reais: a penhora aparece na certidão de ônus.
- Matrícula: onde a penhora é anotada.
- Carta de adjudicação: quando o credor fica com o bem.