O conceito
Leilão é a venda pública de um bem a quem der o maior lance, dentro de regras previamente divulgadas. No mercado imobiliário, o leilão quase sempre serve para pagar uma dívida: o imóvel do devedor é vendido e o dinheiro vai para o credor.
Os dois tipos que aparecem com mais frequência são:
| Tipo | De onde vem o imóvel | Quem conduz | Regra principal |
|---|---|---|---|
| Judicial | Imóvel penhorado numa execução | Leiloeiro público designado pelo juiz | CPC, arts. 879 a 903 |
| Extrajudicial | Imóvel financiado com alienação fiduciária, com dívida não paga | Credor fiduciário, em geral o banco | Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27 |
O vocabulário do leilão
- Edital: o documento que anuncia o leilão e traz o imóvel, o preço mínimo, as condições de pagamento e os ônus conhecidos. O leiloeiro publica o edital (CPC, art. 884, I).
- Lance: a oferta de cada interessado.
- Preço vil: no leilão judicial, lance abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo fixado, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891). Não é aceito.
- Arrematação e arrematante: a compra no leilão e quem comprou.
- Auto de arrematação: o documento assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Com ele, a arrematação é considerada perfeita e irretratável (CPC, art. 903).
- Carta de arrematação: o título que vai ao Registro de Imóveis. Veja carta de arrematação.
- Adjudicação: quando o próprio credor fica com o bem em vez de levá-lo a leilão. Veja carta de adjudicação.
Como funciona cada tipo, em linhas gerais
Leilão judicial
Depois da penhora, o bem pode ser adjudicado pelo credor, vendido por iniciativa particular ou levado a leilão judicial, eletrônico ou presencial (CPC, arts. 879 e 881). O leilão eletrônico é a regra; o presencial fica para quando o eletrônico não for possível (art. 882). O juiz fixa preço mínimo, condições de pagamento e garantias (art. 885). Vícios como preço vil devem ser alegados em até 10 dias depois do auto; passado esse prazo, é expedida a carta de arrematação (art. 903, §§2º e 3º).
Leilão extrajudicial
No imóvel com alienação fiduciária, o Registro de Imóveis intima o devedor a pagar. Se ele não paga, a propriedade é consolidada em nome do credor, com prova do ITBI pago (Lei 9.514/1997, art. 26). O credor então promove o 1º leilão e, se necessário, um 2º. O devedor tem preferência para recomprar até o 2º leilão (art. 27, §2º-B). Prazos e riscos para quem arremata estão em leilão extrajudicial na alienação fiduciária.
Depois do leilão
- ITBI. Arrematação e adjudicação estão entre os fatos geradores do ITBI no DF (Lei 3.830/2006, art. 2º). Base, prazo e guia estão em ITBI em leilão e arrematação no DF.
- Registro. A carta de arrematação, ou o título do leilão extrajudicial, precisa ser registrada na matrícula. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis; protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual.
- Posse. Ser dono não significa ter o imóvel desocupado. No leilão extrajudicial, a lei prevê reintegração na posse concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para a desocupação (Lei 9.514/1997, art. 30).
Erros comuns
- Dar lance sem ler o edital e a matrícula. Penhoras, hipotecas e outros ônus podem continuar ou exigir cancelamento.
- Achar que o edital nunca transfere dívidas. O CPC prevê que créditos sobre o bem se sub-roguem no preço (art. 908, §1º), mas o edital pode tratar do tema de outro modo.
- Esquecer que o registro é do arrematante. Sem registro, a matrícula continua em nome do antigo dono ou do banco.
Impugnar uma arrematação, discutir cláusula de edital ou pedir a desocupação exige atuação no processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.