Primeiro: descubra de que procedimento é
O Registro de Imóveis não manda carta sem motivo. Toda notificação ou intimação dele pertence a um procedimento previsto em lei, e é esse procedimento que define o prazo e o efeito de não responder. Leia o papel procurando três coisas: o número da matrícula, o nome de quem pediu (o requerente, o credor, o vizinho) e o artigo de lei citado.
A entrega pode chegar por caminhos diferentes. Muitas vezes quem bate à porta é o Registro de Títulos e Documentos (RTD), porque a lei permite que o Registro de Imóveis delegue a diligência: retificação (Lei 6.015/1973, art. 213, §2º), adjudicação compulsória (art. 216-B), cancelamento de promessa (art. 251-A, §2º) e intimação na alienação fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 26, §3º). Também valem, conforme o caso, correio com aviso de recebimento, intimação por hora certa, entrega ao porteiro de condomínio ou loteamento com controle de acesso (art. 26, §3º-B; Código Nacional de Normas, art. 440-V) e edital. Na alienação fiduciária, se o contrato tem e-mail do devedor, a intimação também deve ser enviada por e-mail antes do edital (art. 26, §4º-B).
Para ter certeza de que o documento é verdadeiro, confira o selo do ato, como explicado em como consultar o selo digital do TJDFT. Uma certidão atualizada da matrícula também mostra se há procedimento em andamento.
Os tipos mais comuns, com prazo e efeito do silêncio
| Notificação | Prazo | Se você não responder |
|---|---|---|
| Pagar parcelas atrasadas (alienação fiduciária), para devedor e fiduciante | 15 dias (Lei 9.514, art. 26, §1º) | O cartório averba a consolidação da propriedade em nome do credor. No financiamento residencial de aquisição ou construção, só 30 dias depois, e até lá é possível pagar e manter o contrato (art. 26-A) |
| Pagar dívida garantida por hipoteca (execução extrajudicial, desde 31/10/2023) | 15 dias (Lei 14.711/2023, art. 9º, §1º) | Averbação do início da execução e leilão em até 60 dias. Só vale se o contrato da hipoteca tiver cláusula expressa prevendo esse rito (§15) |
| Habilitar crédito num concurso de credores sobre o mesmo imóvel | 15 dias (Lei 14.711, art. 10) | O cartório monta o quadro de credores pela ordem de antiguidade |
| Retificação de área pedida pelo vizinho, para o confrontante que não assinou | 15 dias (Lei 6.015, art. 213, §2º) | Silêncio vale como anuência (§4º) |
| Usucapião extrajudicial, para titulares de direitos no imóvel e nos vizinhos | 15 dias (art. 216-A, §2º) | Silêncio vale como concordância |
| Adjudicação compulsória, para o promitente vendedor ou seus sucessores | 15 dias úteis (art. 216-B; Código Nacional de Normas, art. 440-S) | Pode gerar a presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento do vendedor |
| Cancelamento de promessa registrada, para o comprador em atraso | 30 dias para pagar (art. 251-A) | O registro da promessa é cancelado, e a certidão serve para pedir a reintegração de posse |
| Destituição do incorporador, para a construtora | 15 dias (Lei 4.591/1964, art. 43, §1º) | A comissão de compradores assume a obra e pode vender unidades não negociadas |
| Vencimento antecipado no MCMV/FAR (venda, cessão ou uso diverso antes da quitação) | 15 dias, incluindo a devolução da subvenção corrigida (Lei 11.977/2009, art. 7º-C) | Contrato resolvido e propriedade consolidada no fundo |
No DF, o Código de Normas do TJDFT reforça duas dessas regras: a notificação da alienação fiduciária deve alertar que o imóvel pode ser perdido (art. 501), e, na retificação, havendo impugnação, o requerente se manifesta em 5 dias; sem conciliação, o oficial remete o caso ao juiz (arts. 440 e 441).
Cuidado com a generalização dos "30 dias a mais" na alienação fiduciária. O prazo extra vale só para financiamento de aquisição ou construção de imóvel residencial. Em empréstimo com imóvel em garantia ou em venda parcelada entre particulares, a consolidação segue o prazo comum. Veja empréstimo com garantia de imóvel.
O que parece, mas não é do Registro de Imóveis
- Reurb: na regularização fundiária urbana, a notificação vem do poder público, com 30 dias para impugnar, e o silêncio também vale como concordância (Lei 13.465/2017, art. 31). O procedimento está em Reurb no DF.
- Protesto: a intimação vem do tabelionato de protesto, não do registro. Veja protestos.
- Fiscalização de obra: auto do DF Legal é ato administrativo, com prazos próprios. Veja fiscalização do DF Legal em obra.
O que fazer nos primeiros dias
- Anote a data do recebimento. Os prazos contam dali, e alguns são em dias úteis.
- Identifique o procedimento pela tabela acima e pelo artigo citado no papel.
- Confira a autenticidade pelo selo digital e peça a certidão atualizada da matrícula para ver o que está prenotado.
- Separe seus documentos: contrato, comprovantes de pagamento, planta, escritura, recibos.
- Decida com orientação. Se o caso é pagar, fale com o credor e peça o demonstrativo do valor. Se o caso é discordar (retificação, usucapião, adjudicação), a impugnação precisa de fundamento.
O que acontece do lado de quem deve está em leilão extrajudicial na alienação fiduciária. Os procedimentos em si estão em retificação de área e adjudicação compulsória extrajudicial.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão atualizada da matrícula e as demais certidões do imóvel e fazer uma conferência documental, com relatório, do que o procedimento mostra. Responder ao cartório, pagar ou impugnar é ato seu (ou de quem você indicar), e a apresentação de requerimentos em seu nome não faz parte do atendimento atual.
Decidir se deve impugnar, com que argumentos, ou discutir a cobrança é atividade jurídica; na usucapião e na adjudicação, quem pede precisa de advogado. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.