Por que o leilão é "extrajudicial"
Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia (Lei 9.514/1997, art. 22). Por isso, quando as parcelas deixam de ser pagas, o credor não precisa de um processo judicial para tomar o imóvel: o procedimento corre no cartório de registro de imóveis e termina em leilão público promovido pelo próprio credor.
As regras foram amplamente reescritas pela Lei 14.711/2023, que tratou do aprimoramento das regras de garantia. Textos antigos na internet podem estar desatualizados. Esta página segue a redação vigente da Lei 9.514/1997 no Planalto, conferida em 26/09/2026.
A linha do tempo
| Etapa | O que acontece | Base legal |
|---|---|---|
| 1. Carência | Prazo do contrato antes da intimação; se o contrato não fixar, 15 dias | Art. 26, §§2º e 2º-A |
| 2. Intimação | Cartório intima o devedor a pagar em 15 dias | Art. 26, §1º |
| 3. Purgação | Pagando, o contrato continua | Art. 26, §5º |
| 4. Consolidação | Sem pagamento, averba-se a propriedade em nome do credor, com ITBI pago por ele | Art. 26, §7º |
| 5. 1º leilão | Em até 60 dias do registro da consolidação | Art. 27 |
| 6. 2º leilão | Nos 15 dias seguintes, se o 1º não atingir o valor do contrato | Art. 27, §1º |
| 7. Acerto | Saldo ao devedor em 5 dias, ou extinção ou cobrança do restante | Art. 27, §§4º e 5º-A; art. 26-A, §4º |
| 8. Desocupação | Reintegração de posse liminar, 60 dias para desocupar | Art. 30 |
A intimação e o prazo de 15 dias
A pedido do credor, o oficial do registro de imóveis intima o devedor (e o terceiro que tenha dado o imóvel em garantia, se houver) a pagar, em 15 dias:
- as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento;
- juros, penalidades e demais encargos do contrato;
- encargos legais, inclusive tributos e contribuições de condomínio do imóvel;
- as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, §1º).
Como a intimação chega. Pessoalmente, pelo próprio cartório, pelo registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (§3º). Se houver suspeita de ocultação, cabe intimação por hora certa (§3º-A). Em condomínio com portaria, ela pode ser entregue ao funcionário que recebe correspondência (§3º-B). Se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação é feita por edital (§4º).
Seus deveres. Cabe ao devedor avisar o credor quando mudar de endereço (§4º-A). Se o contrato tiver contato eletrônico, a intimação precisa ser enviada também por esse meio pelo menos 15 dias antes da intimação por edital (§4º-B).
Pagando no cartório, o contrato convalesce, ou seja, volta a valer normalmente (§5º).
Consolidação da propriedade
Passado o prazo sem pagamento, o oficial certifica o fato e averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor, à vista da prova do pagamento do ITBI (e do laudêmio, se for o caso) pelo credor (art. 26, §7º). Na DEITBI da Receita do DF existe a natureza própria "consolidação da propriedade fiduciária". O detalhe tributário está em ITBI de imóvel arrematado em leilão no DF.
Regra especial para o financiamento residencial
Quando o financiamento é para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor (e não é consórcio), o art. 26-A dá mais fôlego:
- a consolidação só é averbada 30 dias depois do fim do prazo de purgação (§1º);
- até essa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato continua (§2º).
Há ainda outra saída prevista na lei: com a anuência do credor, o devedor pode dar seu direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, sem passar pelos leilões (art. 26, §8º).
Os dois leilões
- 1º leilão: em até 60 dias do registro da consolidação (art. 27). Se o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel fixado no contrato, vai-se ao 2º.
- 2º leilão: nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). Aceita-se o maior lance que cubra a dívida, as despesas (inclusive emolumentos), seguros, tributos e condomínio. Pela regra geral do art. 27, §2º, se nenhum lance alcançar esse valor, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação.
- Aviso ao devedor: datas, horários e locais dos leilões são comunicados por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (§2º-A).
- Leilão eletrônico: permitido, assim como a publicação eletrônica dos editais (§10).
Preferência do antigo devedor
Depois da consolidação e até a data do 2º leilão, o devedor tem direito de preferência para comprar o imóvel pelo valor da dívida somado às despesas, seguros, encargos, condomínio, tributos (inclusive o ITBI pago na consolidação) e custos de cobrança e leilão. Nesse caso, ele também arca com os impostos e custos da nova aquisição (art. 27, §2º-B).
Depois do leilão: quem fica devendo o quê
| Resultado | Consequência |
|---|---|
| Lance maior que a dívida e despesas | O credor entrega a sobra ao devedor em 5 dias, incluindo indenização de benfeitorias (art. 27, §4º) |
| Financiamento residencial, 2º leilão sem lance que alcance o mínimo | Dívida extinta, com quitação recíproca; o credor fica com o imóvel (art. 26-A, §4º) |
| Demais casos, produto insuficiente | O devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução (art. 27, §5º-A) |
Penhoras e outras constrições sobre o direito do devedor não impedem a consolidação nem o leilão; quem tinha essas garantias passa a ter direito ao saldo que sobrar (art. 27, §§11 e 12).
Posse, encargos e locação
- Encargos até a posse: IPTU, taxas, condomínio e outros encargos do imóvel continuam a cargo do antigo devedor até a data em que o credor ou o arrematante for imitido na posse (art. 27, §8º).
- Desocupação: o credor, ou quem arrematou, tem reintegração de posse concedida liminarmente, com 60 dias para desocupar (art. 30).
- Ações posteriores: depois da arrematação, ações sobre cláusulas do contrato ou sobre o procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, exceto quando o problema é a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único).
- Imóvel alugado: a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, salvo concordância escrita do credor, desde que isso esteja em cláusula destacada do contrato (art. 27, §7º). O inquilino não tem preferência nessa venda, nos termos do art. 32 da Lei 8.245/1991.
O que fazer se você está atrasado
- Não ignore o cartório. A intimação abre o prazo mais importante do procedimento.
- Mantenha o endereço atualizado no banco, inclusive o e-mail do contrato.
- Peça ao credor o demonstrativo do valor para purgar a mora e confira se inclui só o que a lei prevê.
- Acompanhe a matrícula. A certidão atualizada mostra se a consolidação já foi averbada.
- Avalie alternativas antes da consolidação, como a venda com anuência do banco, explicada em vender imóvel financiado.
Discutir cobrança, intimação, valores ou a validade do leilão é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quem está do outro lado, pensando em arrematar, encontra a diligência do comprador em comprar imóvel em leilão no DF.