O que é, do ponto de vista da matrícula
Empréstimo com garantia de imóvel (também chamado de home equity) é um crédito em que o seu imóvel, geralmente já quitado, garante o pagamento. Não é financiamento para comprar ou construir o imóvel. Essa diferença parece de nome, mas muda o que acontece se você atrasar.
Na maior parte das operações, a garantia é a alienação fiduciária:
- ela pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é exclusiva de bancos do Sistema de Financiamento Imobiliário; pode garantir dívida própria ou de terceiro (Lei 9.514/1997, art. 22, caput e §1º);
- o contrato particular tem força de escritura pública (art. 38), e o Código Nacional de Normas proíbe o cartório de recusá-lo só porque o credor não integra o SFI ou o SFH (art. 440-AO);
- a garantia é registrada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 35). Até a quitação, a propriedade fica com o credor, em caráter resolúvel. O conceito está em alienação fiduciária.
Custos cartorários do contrato e do registro seguem as tabelas oficiais; as condições comerciais (percentual do valor do imóvel, prazo, taxa) são de cada instituição e não foram conferidas aqui.
Enquanto o empréstimo estiver ativo
| Pergunta | Resposta | Base |
|---|---|---|
| Posso vender? | Só com anuência expressa do credor; quem compra assume as obrigações | Lei 9.514, art. 29 |
| Posso alugar? | Sim, mas locação por mais de um ano sem concordância escrita do credor é ineficaz perante ele | art. 37-B |
| Posso pegar outro empréstimo com o mesmo imóvel? | Sim, pelas regras novas abaixo | Lei 14.711/2023 |
Na venda, o caminho usual é quitar com o preço e cancelar a garantia no mesmo ato; a mecânica é a mesma do imóvel financiado, explicada em vender imóvel financiado.
O que o Marco Legal das Garantias mudou
A Lei 14.711/2023, publicada em 31/10/2023 e em vigor desde a publicação quanto aos dispositivos não vetados (art. 19), mexeu em várias peças que afetam quem dá imóvel em garantia:
| Mudança | Efeito prático | Base |
|---|---|---|
| Alienação fiduciária da propriedade superveniente | O imóvel pode garantir um segundo credor; a nova garantia é registrável desde já e vale quando a primeira for cancelada. As anteriores têm prioridade | Lei 9.514, art. 22, §§3º e 4º |
| Extensão da alienação fiduciária | Novo empréstimo com o mesmo credor usando a garantia existente, só no Sistema Financeiro Nacional e em Empresas Simples de Crédito, e se não houver outro credor sobre o imóvel. É averbada, sem exceder o prazo e o valor da garantia original; cada quitação é averbada à vista de termo próprio | Lei 13.476/2017, arts. 9º-A a 9º-C; Lei 6.015, art. 167, II, 37 |
| Extensão da hipoteca | A hipoteca pode passar a garantir novas obrigações com o mesmo credor, por averbação | Código Civil, art. 1.487-A |
| Vencimento cruzado | O atraso em uma operação garantida pelo mesmo imóvel pode vencer todas, e isso deve constar da intimação | Lei 9.514, art. 22, §§6º e 9º; Lei 13.476, art. 9º-D |
| Execução extrajudicial da hipoteca | Cobrança no Registro de Imóveis, com leilão, se o contrato tiver cláusula expressa | Lei 14.711, art. 9º |
| Concurso de credores no cartório | O Registro de Imóveis intima todos os credores com garantia sobre o imóvel para se habilitarem em 15 dias e monta o quadro por antiguidade | Lei 14.711, art. 10 |
| Agente de garantia | Um agente pode registrar, gerir e executar a garantia em nome de vários credores | Código Civil, art. 853-A |
Com hipoteca, uma segunda hipoteca continua possível, mas o segundo credor não executa antes do vencimento da primeira, salvo insolvência do devedor (Código Civil, art. 1.477).
Execução extrajudicial da hipoteca, em resumo
- Condição: o título precisa conter previsão expressa do procedimento (§15). Sem ela, a execução é judicial.
- Rito: intimação pelo Registro de Imóveis para pagar em 15 dias (§1º); sem pagamento, averbação do início da execução e leilão em até 60 dias, que pode ser eletrônico (§§2º e 3º). No 2º leilão pode valer lance de pelo menos metade da avaliação, a critério do credor (§6º).
- Direitos do devedor: pode remir pagando tudo antes da venda (§7º) e recebe o que sobrar em 15 dias (§8º). Se for financiamento para comprar ou construir a própria moradia e o leilão não cobrir a dívida, o devedor fica exonerado do saldo (§10).
- Arrematante: recebe ata notarial de arrematação, lavrada por tabelião do local do imóvel (§11), com regras de desocupação iguais às da fiduciária (§12).
Se as parcelas atrasarem
Na alienação fiduciária, o roteiro é o do leilão extrajudicial: intimação pelo cartório, 15 dias para pagar, consolidação da propriedade no credor e leilões. Os detalhes estão em leilão extrajudicial na alienação fiduciária. O que muda no empréstimo com garantia:
- sem os 30 dias extras: o prazo adicional antes da consolidação vale para financiamento residencial de aquisição ou construção (art. 26-A), não para o empréstimo com garantia;
- o saldo continua: se o leilão não cobrir a dívida, você continua obrigado pelo saldo remanescente (art. 27, §5º-A). A extinção da dívida no segundo leilão é regra do financiamento habitacional;
- exceção: se uma das operações estendidas for financiamento de aquisição de imóvel residencial, a excussão segue o regime mais protetivo (Lei 13.476, art. 9º-D, §4º).
Na quitação
Quitado o empréstimo, o credor fornece o termo de quitação em até 30 dias, com multa se atrasar (Lei 9.514/1997, art. 25), e o cancelamento é averbado na matrícula. Veja baixa de alienação fiduciária ou, se a garantia for hipoteca, cancelamento de hipoteca. Se houve extensão, cada operação quitada tem o seu termo.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão atualizada da matrícula antes da contratação e conferir, com relatório, se já há garantias, extensões ou outros ônus registrados. A análise do contrato e das cláusulas de execução é jurídica.
Avaliar o contrato de crédito, a cláusula de execução extrajudicial e as consequências do atraso são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.