Consolidação da propriedade é o ato pelo qual o credor de um financiamento com alienação fiduciária passa a ter a propriedade plena do imóvel, porque o devedor não pagou a dívida depois de intimado.
Ela é feita por averbação na matrícula, pelo Registro de Imóveis, só depois do prazo de 15 dias para o devedor purgar a mora e mediante prova do pagamento do ITBI pelo credor (Lei 9.514/1997, art. 26).
No financiamento de imóvel residencial, a averbação ocorre 30 dias depois do fim do prazo de purgação, e até ela o devedor pode pagar as parcelas vencidas e manter o contrato (art. 26-A).
Consolidada a propriedade, o credor deve promover o leilão do imóvel (art. 27). No DF, a declaração do ITBI tem natureza própria para a consolidação.
O conceito
No financiamento com alienação fiduciária, o comprador transfere ao banco a propriedade do imóvel em garantia. É uma propriedade resolúvel: ela volta ao comprador quando a dívida é quitada. Enquanto isso, o comprador mora no imóvel e paga as parcelas.
Consolidar é o movimento contrário. Se a dívida não é paga e o devedor não regulariza a situação depois de intimado, a propriedade que era só garantia passa a ser plena em nome do credor (Lei 9.514/1997, art. 26). O ato que marca essa virada na matrícula é a averbação da consolidação.
O que precisa acontecer antes
Etapa
Regra
Base
Intimação
O Registro de Imóveis intima o devedor, a pedido do credor, para pagar em 15 dias as parcelas vencidas e os encargos
Lei 9.514/1997, art. 26, §1º
Prazo sem pagamento
O oficial certifica que não houve purgação da mora
art. 26, §7º
ITBI
O credor comprova o pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio
art. 26, §7º
Imóvel residencial
A averbação só ocorre 30 dias depois do fim do prazo de purgação
art. 26-A, §1º
Última chance
No residencial, o devedor pode pagar as parcelas vencidas até a averbação, e o contrato convalesce
art. 26-A, §2º
Há ainda uma saída negociada: com a anuência do credor, o devedor pode dar seu direito sobre o imóvel em pagamento da dívida, sem os leilões (art. 26, §8º).
O que muda depois da averbação
Na matrícula: o credor passa a constar como proprietário pleno. A certidão de matrícula mostra a averbação e a data.
Para o credor: ele não pode simplesmente ficar com o imóvel. A lei manda fazer o 1º leilão em até 60 dias do registro da consolidação (art. 27). As etapas do leilão estão em leilão extrajudicial da alienação fiduciária.
Para o devedor: ele mantém a preferência para recomprar até o 2º leilão (art. 27, §2º-B) e responde pelos tributos e pelo condomínio até a imissão do novo dono na posse (art. 27, §8º).
Onde o termo aparece no DF
No ITBI. A Receita do DF trata a consolidação como uma natureza de transação própria, e o imposto é de responsabilidade do credor, não do ex-devedor. Veja naturezas de transação do ITBI.
No leilão. Quem arremata depois da consolidação paga outro ITBI, sobre a arrematação. A diferença entre os dois impostos está em ITBI no leilão e na arrematação.
No usufruto. O mesmo termo designa a reunião de uso e propriedade na mesma pessoa, uma das causas de extinção do usufruto (CC, art. 1.410, VI).
Erros comuns
Confundir intimação com consolidação. A intimação abre o prazo de pagamento; a consolidação só vem depois dele.
Achar que a consolidação encerra o assunto. O imóvel ainda vai a leilão, e o devedor pode ter saldo a receber.
Comprar imóvel do banco sem ler a matrícula. A averbação, as datas e eventuais ações do ex-devedor aparecem na certidão.
Ignorar o prazo do imóvel residencial. São 30 dias extras antes da averbação, em que o contrato ainda pode ser salvo.
Defesa do devedor, contestação da consolidação e acordos com o banco são temas jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Banco ou agente financeiro
Aprova o crédito, emite o contrato e fornece o termo de quitação.
Cartório de Registro de Imóveis
Examina o título, faz exigências quando necessário e registra ou averba. A decisão é do registrador.
Receita do DF
Lança o ITBI/ITCD, mantém o cadastro do IPTU/TLP e emite certidões de débitos.
Advogado
Quando o procedimento exige atuação jurídica, informamos essa necessidade para que você contrate separadamente um advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Dúvidas frequentes
Depois da consolidação o imóvel já é do banco?
Sim, a propriedade passa a ser plena em nome do credor com a averbação na matrícula. Mas a lei obriga o credor a levar o imóvel a leilão, com o 1º leilão em até 60 dias do registro da consolidação (Lei 9.514/1997, art. 27), e o saldo que sobrar do leilão é devolvido ao devedor.
Ainda dá para pagar e manter o financiamento depois da intimação?
No financiamento de imóvel residencial, a lei assegura ao devedor pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data da averbação da consolidação, e então o contrato volta a valer (Lei 9.514/1997, art. 26-A, §2º). Depois da averbação, essa porta se fecha.
Quem paga o ITBI da consolidação?
O credor fiduciário. O oficial só averba a consolidação à vista da prova do pagamento do ITBI por ele (Lei 9.514/1997, art. 26, §7º). No DF, a consolidação é tratada como transmissão própria, que não se confunde com a arrematação posterior.
Consolidação também aparece no usufruto?
Sim, com outro sentido. No usufruto, consolidação é a reunião, na mesma pessoa, do uso e da propriedade, e é uma das causas de extinção do usufruto (Código Civil, art. 1.410, VI).
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Material operacional oficial · Receita do DF (26/09/2026)
Página oficial de serviço · Receita do DF (26/09/2026)
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