O cenário
A escritura foi assinada, o ITBI foi pago e o registro saiu. A certidão da matrícula já mostra o seu nome. Mas o antigo dono pediu "só mais uns dias", depois parou de responder. Ou quem está lá é um filho dele, um parente, um inquilino que você nem conhecia.
A primeira coisa a entender é que o registro resolveu uma parte do problema, não as duas.
Propriedade e posse não andam sozinhas
- Propriedade é o direito registrado. Ela se transfere com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245), e isso você já tem.
- Posse é o poder de fato sobre o imóvel: morar, usar, ter as chaves. Ela se transfere com a entrega.
O Código Civil dá ao proprietário o direito de reaver o imóvel de quem quer que o possua ou detenha injustamente (art. 1.228). Mas "reaver" significa conseguir a entrega por acordo ou por ordem judicial, não por conta própria. O conceito está explicado em posse e propriedade.
Não troque a fechadura nem retire pertences do ocupante. A autodefesa da posse (Código Civil, art. 1.210, §1º) é de quem já está na posse e precisa ser imediata. Ela não serve para o comprador que ainda não recebeu o imóvel.
O que a sua escritura permite
A escritura pública é título executivo extrajudicial: o CPC inclui nessa categoria "a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor" (art. 784, II). Na prática, isso pode permitir cobrar judicialmente o que ela prevê sem precisar, antes, de um processo para reconhecer o direito.
Quando o título traz a obrigação de entregar coisa certa, o devedor é citado para cumprir em 15 dias, e do mandado já consta a ordem de imissão na posse, cumprida de imediato se ele não entregar (CPC, art. 806, caput e §2º).
O ponto que decide tudo é o texto da sua escritura:
| O que a escritura diz | O que isso indica |
|---|---|
| Traz data ou prazo para a entrega do imóvel ou das chaves | Há obrigação de entrega escrita, que pode sustentar a execução |
| Traz multa por atraso na desocupação | Há também base para cobrar a multa |
| Só declara a venda e a quitação, sem falar em entrega | O caminho pode ser outro, a definir pelo advogado |
Não localizamos fonte oficial do TJDFT que indique qual é a via usual nesses casos. A escolha entre executar a escritura ou propor outra ação é tema do advogado.
Imissão na posse, só o conceito
"Imissão na posse" é a ordem judicial que coloca na posse quem tem direito a ela e ainda não a recebeu. A expressão aparece no CPC na entrega de coisa certa (art. 806, §2º), na carta de arrematação de leilão judicial (art. 901, §1º) e na carta de adjudicação (art. 877, §1º). O CPC atual não traz um procedimento especial com o nome "ação de imissão na posse"; a forma de pedir é definida no caso concreto. Se o seu imóvel veio de leilão, veja imóvel de leilão ocupado.
Se quem ocupa é inquilino do vendedor
Aqui há regra específica e prazo curto para você agir:
- você pode denunciar a locação, dando 90 dias para a desocupação;
- a denúncia precisa ser feita em até 90 dias do registro da compra; se não for, presume-se que você concordou em manter a locação;
- a exceção é a locação por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula, que obriga o comprador a respeitá-la (Lei 8.245/1991, art. 8º).
Os detalhes, inclusive a preferência do inquilino na compra, estão em venda de imóvel alugado.
O que fazer agora
- Confira a certidão atualizada da matrícula com o seu registro, para ter a prova da propriedade em mãos.
- Releia a escritura procurando cláusulas de entrega, de prazo e de multa.
- Descubra quem ocupa e a que título: o próprio vendedor, um parente, um inquilino (com ou sem contrato averbado), um terceiro.
- Notifique por escrito, com prazo, guardando a prova do recebimento. Se o ocupante for inquilino, observe o prazo de 90 dias do registro.
- Registre a situação: fotos, mensagens e, se útil, uma ata notarial sobre o estado do imóvel e quem está nele.
- Leve tudo a um advogado para escolher a via judicial, se o acordo não vier.
Para não repetir o problema
Antes de assinar a próxima escritura, peça que constem a data de entrega das chaves e uma multa por dia de atraso na desocupação. É uma cláusula penal comum, prevista nos arts. 408 a 416 do Código Civil; veja cláusula penal no contrato imobiliário. A revisão do texto antes da assinatura está em conferir a minuta da escritura.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão atualizada da matrícula e conferir a documentação da compra, com relatório. A notificação, a negociação com o ocupante e qualquer medida judicial ficam com você e com o seu advogado.
Escolher a via processual, pedir a imissão na posse ou cobrar a multa são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.