Quando o imóvel é da União
Parte dos imóveis no Brasil está cadastrada na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), com um número chamado RIP (Registro Imobiliário Patrimonial). No DF, quem atende é a SPU/DF. Não existe uma lista oficial de áreas do DF em terreno da União que possamos indicar: a forma segura de saber é a certidão da matrícula, cruzada com o cadastro da SPU.
O Decreto-Lei 9.760/1946 prevê dois regimes principais para o particular:
| Regime | O que você tem | O que paga |
|---|---|---|
| Aforamento | O domínio útil do imóvel; a União mantém o domínio direto (arts. 64 e seguintes) | Foro anual |
| Ocupação | Uma inscrição cadastral de ocupante (arts. 127 e 128) | Taxa de ocupação |
A inscrição de ocupação não reconhece propriedade nem dá direito ao aforamento, e a União pode retomar o imóvel, indenizando benfeitorias só se a ocupação for de boa-fé (arts. 131 e 132). Posses em desacordo com a lei geram imissão sumária da União e indenização de 10% ao ano (Lei 9.636/1998, art. 10). O conceito de aforamento e laudêmio está em enfiteuse e laudêmio.
Laudêmio: quem paga, quanto e sobre o quê
Pelo Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º (redação da Lei 13.465/2017):
- quanto: 5%;
- sobre o quê: o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias;
- quem paga: o vendedor, antes da transferência;
- quando incide: na transferência onerosa do domínio útil ou da inscrição de ocupação, inclusive na cessão de direitos.
O cálculo é feito pela própria SPU, a partir do cadastro do imóvel. O laudêmio é devido à União e não se confunde com o ITBI, que continua devido ao DF na compra.
CAT: a autorização que o cartório exige
O tabelionato de notas e o Registro de Imóveis não lavram nem registram escritura de imóvel da União, ainda que só parte dele seja da União, sem certidão da SPU que ateste três pontos: o laudêmio pago, o vendedor em dia com as obrigações do imóvel e a transferência autorizada, isto é, a área não reservada ao serviço público (DL 2.398/1987, art. 3º, §2º). Essa certidão é a CAT (Certidão de Autorização para Transferência).
Pontos da CAT que mais pesam no negócio, pela FAQ oficial da SPU:
- nas transferências onerosas, ela depende do laudêmio pago; nas não onerosas (doação, sucessão, meação), não há laudêmio;
- vale 90 dias e não tem segunda via, então escritura e registro precisam caber nesse prazo;
- precisa estar no nome do vendedor. Se sair em nome de outra pessoa, o cadastro está irregular e a CAT não serve.
Onde a venda costuma travar
- Cadastro desatualizado. O vendedor precisa ser quem consta na SPU. Se uma venda anterior nunca foi comunicada, a cadeia precisa ser regularizada antes, e a CAT não sai no nome certo.
- Laudêmio não previsto. Muitas negociações esquecem que o laudêmio é do vendedor e é pago antes da transferência, inclusive na cessão de direitos. Ele entra na conta ao lado do ITBI, que é do DF.
- CAT vencida. Escritura marcada tarde, exigência no cartório ou atraso no registro fazem os 90 dias passarem.
- Comprador que não atualiza a SPU. Depois da compra, o comprador tem 60 dias para pedir a alteração do responsável (DL 2.398/1987, art. 3º, §4º). O prazo conta do registro na matrícula, no aforamento, ou da data do título, na ocupação. Perder o prazo gera multa de transferência.
- Vários compradores. O cadastro da SPU aceita um só responsável por imóvel, mas os demais coproprietários da escritura também respondem pelas obrigações.
As etapas comuns a qualquer escritura e registro estão em escritura de imóvel no DF e registro de imóvel no DF.
Certidões da SPU
A antiga "Certidão de Situação do Imóvel" está em revisão, segundo a SPU, e a orientação atual é usar as consultas cadastrais e as certidões financeiras do patrimônio da União. Numa compra, essas informações se somam às certidões comuns do imóvel e do vendedor, listadas em certidões imobiliárias no DF.
Regularização de ocupantes da União
A Lei 13.465/2017, art. 84, permite a venda direta de imóveis da União em Reurb-E a ocupantes com inscrição regular até 22/12/2016, em dia com a SPU, limitada a 2 imóveis por pessoa, com alienação fiduciária. Para renda familiar de 5 a 10 salários mínimos, o parcelamento vai a até 240 meses, com sinal mínimo de 5%. O quadro geral está em Reurb no DF. Há ainda isenção de ITBI para imóveis da União destinados a programa habitacional de interesse social, explicada em isenção de ITBI no DF.
Discutir retomada pela União, indenização de benfeitorias ou uma cadeia irregular no cadastro da SPU são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Conferência antes da compra
A CAT e a atualização do cadastro na SPU são providências das partes. Antes de pagar, a análise documental do imóvel reúne a matrícula e as certidões do imóvel e das partes e mostra se o nome do vendedor bate na matrícula e na documentação apresentada, que ônus existem e o que precisa ser resolvido antes da escritura.