O conceito
A enfiteuse divide a propriedade em duas camadas. O dono original, chamado senhorio direto, fica com o domínio direto. A outra pessoa, chamada enfiteuta ou foreiro, recebe o domínio útil: usa o imóvel, constrói, vende e deixa de herança. Em troca, paga todo ano ao senhorio uma pensão chamada foro, "certo e invariável" (Código Civil de 1916, art. 678). Enfiteuse, aforamento e emprazamento são nomes da mesma coisa.
O contrato é perpétuo. Se tiver prazo, a lei o trata como arrendamento (CC/1916, art. 679).
Os termos que aparecem juntos
| Termo | O que é | Base |
|---|---|---|
| Domínio útil | O direito do foreiro de usar, dispor e transmitir o imóvel | CC/1916, art. 678 |
| Foro | Pensão anual paga pelo foreiro ao senhorio direto | CC/1916, art. 678 |
| Direito de opção | Antes de vender, o foreiro avisa o senhorio, que tem 30 dias para ficar com o imóvel pelo mesmo preço | CC/1916, art. 683 |
| Laudêmio | Valor devido ao senhorio que não usou a opção, quando o domínio útil é vendido ou dado em pagamento: 2,5% do preço, se o título não fixar outro | CC/1916, art. 686 |
| Resgate | Direito do foreiro de extinguir o aforamento depois de certo prazo, pagando ao senhorio o valor previsto em lei | CC/1916, art. 693 |
A proibição de 2002
O Código Civil atual proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses. As existentes continuam sob as regras do Código de 1916 até se extinguirem, com duas proibições adicionais (art. 2.038, § 1º):
- cobrar laudêmio ou prestação parecida sobre o valor das construções ou plantações;
- constituir subenfiteuse.
A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos ficou para lei especial (art. 2.038, § 2º).
Na matrícula
A enfiteuse é registrada no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 10). O foreiro pode averbar a renúncia ao aforamento sem depender do consentimento do senhorio direto (art. 258). Se o imóvel aforado for penhorado, o credor precisa intimar o senhorio ou o enfiteuta, conforme o caso (Código de Processo Civil, art. 799, V e VI).
Na prática, a certidão de ônus reais é o lugar para conferir. Expressões como "domínio útil", "foreiro", "enfiteuta" ou "senhorio direto" indicam aforamento.
E no Distrito Federal?
Terrenos de marinha não existem no DF. O Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º, define terreno de marinha como a faixa de 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa e nas margens de rios e lagoas onde se faça sentir a influência das marés, entendida como oscilação periódica de pelo menos 5 centímetros. A página do Ministério da Gestão sobre o tema repete a definição. O DF não tem costa nem rio sujeito a maré. É uma conclusão direta da definição legal.
Cuidado com leis antigas que mencionam terrenos de marinha "no Distrito Federal": elas se referem ao antigo Distrito Federal, a cidade do Rio de Janeiro.
Aforamento de outros bens da União é possível em tese. A União pode aforar imóveis seus que não estejam em uso no serviço público, e não só terrenos de marinha (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 64, § 2º). Não encontramos confirmação oficial de imóveis aforados da União, nem de enfiteuses particulares antigas, registrados no DF. Se houver, a matrícula mostra. Em caso de dúvida, confira com o Registro de Imóveis da circunscrição e com a Superintendência do Patrimônio da União.
Erros comuns
- Achar que laudêmio só existe na enfiteuse. Nos imóveis da União, o laudêmio também é cobrado na transferência onerosa de imóvel inscrito em regime de ocupação (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Fora desses casos, uma taxa cobrada na venda não é laudêmio. Veja imóvel da União no DF.
- Calcular laudêmio sobre a casa. Nas enfiteuses existentes, é proibido cobrá-lo sobre construções e plantações (CC, art. 2.038, § 1º, I).
- Aplicar ao DF regras de terreno de marinha. Elas dependem da influência das marés.
Discutir foro, laudêmio, resgate ou a validade de uma enfiteuse antiga é questão jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Ônus reais: a enfiteuse é um direito real que aparece na certidão.
- Servidão: outro direito real sobre imóvel alheio.
- ITBI: o imposto da transmissão, que não se confunde com laudêmio.