O conceito
CND significa Certidão Negativa de Débitos. É um documento emitido por um órgão público que informa a situação de uma pessoa, empresa, imóvel ou obra em relação às dívidas que aquele órgão controla. A sigla é genérica: existe CND de tributos do DF, de tributos federais, trabalhista, de obra. Por isso, quando alguém pede "a CND", a primeira pergunta é de qual órgão e sobre o quê.
Os três resultados possíveis
| Resultado | O que quer dizer |
|---|---|
| Negativa | Não há débito registrado |
| Positiva com efeito de negativa | Há débito, mas em situação que permite à certidão valer como negativa (parcelado, suspenso ou garantido) |
| Positiva | Há débito exigível em aberto |
A certidão da Receita do DF pode vir com um aviso de pendência cadastral dizendo que ela não tem validade para transferência de propriedade de imóveis. Leia o documento inteiro, não só o título.
As CNDs que aparecem num negócio imobiliário
| Certidão | Órgão | Sobre o quê |
|---|---|---|
| Certidão de débitos do imóvel | Receita do DF | IPTU, TLP e dívida ativa ligados ao imóvel |
| Certidão de débitos da pessoa | Receita do DF | Tributos do DF em nome do vendedor |
| Certidão de regularidade fiscal (conjunta RFB/PGFN) | Receita Federal e PGFN | Tributos federais e dívida ativa da União, inclusive contribuições previdenciárias |
| CNDT | Tribunal Superior do Trabalho | Débitos trabalhistas |
| CND de obra | Receita Federal | Contribuições previdenciárias da construção |
Cada uma tem prazo de validade próprio, e a certidão de débitos do DF já inclui a dívida ativa distrital (Decreto 23.873/2003). Uma negativa num órgão não diz nada sobre os outros.
Onde a CND aparece no DF
Na escritura de compra e venda
A Lei 7.433/1985 e o Decreto 93.240/1986 exigem as certidões fiscais na escritura. No DF, o Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026, art. 229) pede a certidão de tributos do imóvel e as certidões fiscais do vendedor na Fazenda Nacional e no DF. O comprador pode dispensar essas certidões, por sua conta e risco, e a dispensa fica consignada. Dispensar não apaga a dívida: o comprador passa a responder por ela. A lista completa está em documentos para escritura no DF.
Quando o vendedor é empresa, a Lei 8.212/1991, art. 47, I, "b", exige a CND na alienação de imóvel. Hoje, a certidão conjunta RFB/PGFN cobre as contribuições previdenciárias.
Na averbação da construção
A CND de obra é exigida para averbar a construção no Registro de Imóveis (Lei 8.212/1991, art. 47, II), salvo na construção residencial unifamiliar de uso próprio, tipo econômico, sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII). Ela depende da regularização da obra na Receita Federal. Veja CNO e Sero.
Erros comuns
- Pedir "a CND" sem dizer qual. A certidão do imóvel na Receita do DF não substitui a federal, e nenhuma das duas substitui a CND de obra.
- Deixar vencer. A do DF vale 90 dias; a federal e a CNDT, 180. Certidão vencida no dia da escritura atrasa o ato.
- Achar que a certidão tem preço. As certidões fiscais da Receita do DF, da Receita Federal e a CNDT são gratuitas. Quando alguém contrata ajuda, paga pela obtenção, conferência e organização do conjunto, não pelo documento.
- Confundir CND com certidão judicial. CND trata de dívidas com o órgão emissor. Ações judiciais aparecem nas certidões de distribuição dos tribunais, que são outra coisa.
- Achar que a certidão negativa do vendedor limpa o imóvel. Débitos de condomínio acompanham o imóvel (Código Civil, art. 1.345) e não aparecem em CND pública.
Termos relacionados
- CNO e Sero: o caminho até a CND de obra.
- Ônus reais: o que a certidão de matrícula mostra.
- Habite-se: o documento que vem antes da CND de obra.
Guias para seguir
Certidões certas, na validade certa
O problema raramente é uma certidão isolada: é saber quais o negócio exige, de quais órgãos e em nome de quem, e fazer todas chegarem válidas à data da escritura. As certidões imobiliárias cuidam da obtenção, da conferência e da organização das certidões do imóvel e das partes, com controle de validade.