Os dois termos
CNO é o Cadastro Nacional de Obras, mantido pela Receita Federal. Toda obra de construção civil que precisa ser regularizada perante a Receita é inscrita nele.
Sero é o sistema da Receita Federal em que a obra inscrita no CNO é aferida. Aferir, aqui, é apurar a contribuição previdenciária relativa à construção a partir das informações declaradas da obra. O resultado da aferição é que define se há valor a recolher.
Juntos, CNO e Sero são a etapa federal da regularização de uma construção. Eles ficam entre o habite-se, emitido pelo poder local, e a averbação no Registro de Imóveis.
Base legal
- Lei 8.212/1991, art. 47, II: exige a CND do proprietário da obra de construção civil quando ela é averbada no Registro de Imóveis, salvo no caso do art. 30, VIII.
- Lei 8.212/1991, art. 30, VIII: a exceção da construção residencial unifamiliar, destinada a uso próprio, de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada.
- Lei 13.465/2017, arts. 60 e 63: nos conjuntos habitacionais da Reurb e na Reurb-S, a averbação das edificações pode ser feita sem habite-se e, na Reurb-S, sem as certidões negativas.
- Instrução Normativa RFB 2.021/2021: é a norma da Receita sobre obras de construção civil. Para detalhes de cálculo, confira o texto na Receita Federal.
Por que a etapa federal costuma travar a averbação
A Receita Federal trata a regularização da obra como uma etapa que pressupõe o licenciamento local já resolvido: alvará e habite-se vêm antes. Só depois a obra é cadastrada, aferida e tem a contribuição apurada, que precisa ser paga ou parcelada para que a CND de obra seja emitida. Na prática, os atrasos aparecem por alguns motivos:
- Licenciamento local incompleto. Sem habite-se ou documento equivalente, a regularização federal não fecha.
- Dados da obra sem comprovação. Área, padrão e datas de início e fim determinam o valor apurado e a decadência. Informação sem lastro documental gera exigência ou cobrança maior.
- Valor a recolher inesperado. Obras antigas ou maiores podem ter contribuição relevante, o que muda o planejamento de uma venda.
- Enquadramento errado em dispensa. Supor que a casa está dispensada da CND sem cumprir todos os requisitos legais leva a exigência no cartório.
A Receita Federal diz que a CND de obra "destina-se à averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis". Veja o glossário de CND para não confundi-la com as outras certidões negativas.
Onde CNO e Sero aparecem no DF
No DF, o fluxo completo de uma construção costuma ser:
| Etapa | Onde | Documento |
|---|---|---|
| Conclusão da obra | CAP/SEDUH, com vistoria da DF Legal | Carta de habite-se ou atestado de conclusão |
| Regularização federal | Receita Federal (CNO e Sero) | CND de obra |
| Atualização da matrícula | Registro de Imóveis da circunscrição | Averbação da construção |
Sem a CND de obra ou o enquadramento numa dispensa, a averbação não é feita, e a matrícula continua sem a construção, o que costuma pesar na venda e na análise de financiamento pelos bancos. O guia averbação de construção no DF mostra o que o cartório pede.
Erros comuns
- Achar que "casa popular" dispensa a CND. A Receita define casa popular como residencial unifamiliar de até 70 m², mas a dispensa legal é a do art. 30, VIII, que exige também uso próprio, tipo econômico e ausência de mão de obra assalariada.
- Informar datas erradas no Sero. O cálculo da decadência (5 anos) depende das datas de início e fim da obra. Datas sem comprovação podem gerar exigências.
- Confundir a CND de obra com a certidão de regularidade fiscal. São certidões diferentes, com finalidades diferentes.
- Pular etapas. A Receita lista o alvará e o habite-se como pré-requisitos. Sem eles, a regularização federal não fecha.
A aferição envolve dados técnicos da obra. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados, como engenheiros e arquitetos; cada um responde pelo que assina (ART/RRT quando exigida).
Antes de vender, financiar ou averbar, vale saber em que ponto a construção está. As certidões imobiliárias, obtidas e conferidas por nós, mostram se a matrícula já traz a construção e se há ônus ou outras anotações que pesam no negócio.
Termos relacionados
- Habite-se: a etapa anterior, no poder local.
- CND: os tipos de certidão negativa.
- Averbação: a etapa final, no cartório.