O que aconteceu
Você protocolou a escritura, o contrato do banco ou o formal de partilha. Veio uma nota devolutiva, e entre juntar documentos, esperar o tabelionato e resolver pendências, o prazo passou. O cartório informa que a prenotação foi cancelada, ou você descobre isso ao consultar o protocolo.
Se você ainda não sabe se o título foi examinado, comece por registro não saiu. Esta página parte do ponto em que a prenotação já caiu.
O prazo que correu
- Lei 6.015/1973, art. 205: cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 dias do lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado. Na Reurb-S, o prazo é de 40 dias.
- Contagem em dias úteis: os prazos da prenotação correm em dias úteis (art. 9º, §1º). No DF, o recibo de prenotação adverte do prazo de 20 dias úteis e da necessidade de verificar exigências em 10 dias úteis (Código de Normas do TJDFT, art. 393, §1º).
A palavra que importa é "omissão": o prazo cai quando a exigência fica sem resposta. Se o atraso foi do cartório, que não examinou no prazo do art. 188, a situação é outra e deve ser tratada com o próprio cartório, por escrito.
O que você perdeu
A prioridade. Cada título recebe no Protocolo um número de ordem (art. 182), e é esse número que determina a preferência dos direitos (art. 186). Enquanto a prenotação valia, qualquer título apresentado depois do seu esperava. Com ela cancelada, o seu título volta ao fim da fila. Se nesse intervalo alguém protocolou uma penhora, uma segunda venda ou uma hipoteca sobre o mesmo imóvel, esse ato pode ser registrado antes do seu.
Parte dos emolumentos. No DF, cancelada a prenotação sem cumprimento das exigências, os emolumentos voltam com retenção de 1/4 (Código de Normas, art. 402). No protocolo eletrônico pago por boleto, a regra é que o título é prenotado, mas só registrado se o pagamento ocorrer dentro da validade da prenotação (art. 467).
Tempo. O novo protocolo reinicia os prazos do cartório.
Os riscos de um novo protocolo feito às pressas
A tentação, quando a prenotação cai, é protocolar de novo no dia seguinte com os mesmos papéis. É justamente o que costuma levar à segunda devolução:
- A matrícula pode ter mudado. Com a prioridade perdida, um título apresentado depois do seu, como uma penhora, uma indisponibilidade ou outra venda, pode ter entrado antes. Se isso aconteceu, o problema deixou de ser documental e precisa de orientação jurídica antes de qualquer reapresentação.
- Documentos vencem no caminho. Certidões e documentos juntados para cumprir a exigência podem ter perdido a validade enquanto a prenotação corria.
- A nota antiga pode não ter sido cumprida por inteiro. O novo protocolo reinicia a qualificação, e o que ficou pendente volta como exigência.
- Exigência que depende de terceiro. Se a pendência depende do tabelionato, de um herdeiro ou do banco, um novo protocolo antes de resolvê-la só faz o prazo correr de novo.
- Você discorda da exigência. Aí o caminho que preserva a prioridade é a dúvida registral: pendente a dúvida, a prenotação não é cancelada. Veja suscitação de dúvida registral.
O Código de Normas do TJDFT também prevê o exame e cálculo sem protocolo, gratuito, em até 20 dias úteis (art. 397). Ele não reserva prioridade, mas mostra o que o cartório vai exigir antes de se gastar outra prenotação.
Desistir do registro não é o mesmo que deixar vencer
Às vezes o problema não é o prazo, e sim a decisão de parar: o negócio mudou ou faltou dinheiro para os emolumentos. A lei trata isso como desistência, com regras próprias:
- O que volta. A Lei 6.015/1973, art. 206, manda restituir o que foi depositado quando o apresentante desiste, deduzidas as buscas e a prenotação. A retenção de 1/4 do Código de Normas (art. 402) foi escrita para o prazo vencido sem cumprir exigências, e o Código de Normas não diz expressamente qual dedução se aplica à desistência.
- Pagamento em duas etapas. Desde a Lei 14.382/2022, é possível pagar só a prenotação na entrada e depositar o restante em 5 dias depois que o título for considerado apto (Lei 6.015/1973, art. 206-A). Se o depósito não for feito no prazo, o título pode ser devolvido e o valor da prenotação é perdido (§3º).
- O que ela não faz. A desistência não desfaz a escritura nem o negócio. Só o registro transfere a propriedade, e enquanto ele não acontece o vendedor continua sendo tratado como dono (Código Civil, art. 1.245, §1º). A prioridade também se perde, exatamente como no vencimento. Desfazer a compra é outro assunto, que envolve as partes e, em regra, advogado.
Por que a prenotação vence
O prazo de 20 dias úteis é curto para exigências que dependem de outras pessoas. Os motivos mais comuns são a nota que ninguém leu a tempo (ela deve sair até o 10º dia útil), a exigência que depende de corrigir a escritura no tabelionato e a exigência cumprida pela metade. Os prazos contam em dias úteis, não corridos, o que confunde quem conta pelo calendário.
Quem entra em cada etapa
- Registro de imóveis: cancela a prenotação, restitui o valor e qualifica o novo protocolo.
- Tabelionato de notas: quando a exigência depende de corrigir a escritura.
- Você ou quem apresentou o título: é quem responde à nota e decide reapresentar.
Que tipo de serviço resolve
Quem perdeu uma prenotação precisa, antes de tudo, saber se a matrícula mudou e se o que a nota pedia está de fato resolvido. Cuidamos da obtenção e da conferência da certidão atualizada da matrícula e das demais certidões que a nota exigir, com a validade controlada, para que o título volte ao cartório com tudo em ordem.
Se a matrícula recebeu penhora ou outra venda enquanto o seu título estava fora, ou se você pretende discutir a exigência, este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.