Valor venal é o valor que a lei tributária usa como base de cálculo de impostos sobre o imóvel. É o caso do IPTU (CTN, art. 33) e do ITBI (CTN, art. 38).
Para o ITBI, a Lei Complementar 227/2026 incluiu no CTN a definição: é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. No DF, a Lei 7.794/2025 já dizia o mesmo.
O STJ (Tema 1113) separou as bases: o valor venal do ITBI não está preso ao do IPTU.
O contribuinte pode contestar o valor. No ITBI do DF, a impugnação do lançamento tem prazo de 30 dias da ciência.
Conceito
Valor venal é o valor que a lei usa como base de cálculo dos impostos sobre imóveis. A ideia geral é a de um valor de venda do bem. O ponto que confunde é que cada imposto tem a sua regra para chegar a esse número. Por isso o mesmo imóvel pode ter um valor venal no carnê do IPTU e outro na guia do ITBI.
Um termo, várias bases
Onde aparece
Regra
Fonte
IPTU
A base de cálculo é o valor venal do imóvel, sem contar os móveis que estão nele
CTN, art. 33
ITBI
A base é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, definido como o valor de venda à vista em condições normais de mercado
CTN, art. 38, e Lei 3.830/2006, arts. 5º e 6º
ITCD no DF
A base é o valor venal dos bens, avaliado pelo fisco; prevalece o declarado se for maior
Lei 3.804/2006, art. 7º
Nua-propriedade e usufruto (ITBI no DF)
A nua-propriedade vale 30% e os direitos reais 70% do valor venal
Lei 3.830/2006, art. 5º, §2º
No IPTU, o CTN só fixa que a base é o valor venal. A forma como o DF chega ao valor de cada imóvel e o valor lançado no seu carnê devem ser conferidos na Receita do DF. A diferença entre IPTU e TLP está em IPTU e TLP.
A mudança no CTN em 2026
A Lei Complementar 227/2026 reescreveu o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) e incluiu quatro regras sobre o ITBI:
Definição. Valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado (§1º).
Critérios técnicos. A estimativa considera ao menos um destes: preços praticados no mercado; informações de cartórios e de agentes financeiros; localização, tipo, destinação, padrão e área; ou outros parâmetros técnicos de avaliação (§2º).
Transparência e contestação. Municípios e o DF devem divulgar os critérios usados, e o contribuinte pode contestar com avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei local (§3º).
Cruzamento de dados. Cartórios de notas e de registro devem compartilhar com o fisco as informações das operações com imóveis (§4º).
No DF, a Lei 7.794/2025 já tinha adotado a mesma definição, com presunção a favor do valor declarado e proibição de valor de referência genérico. Ela segue a linha do STJ no Tema 1113. O efeito disso no imposto está em base de cálculo do ITBI no DF.
Valor venal não é preço nem avaliação do banco
Preço é o que as partes combinaram. No ITBI, ele é o ponto de partida, mas a Receita pode discordar por processo próprio.
Avaliação do banco é a feita para o financiamento, e é ela que se compara ao teto do SFH, por exemplo.
Valor para os custos de cartório. No DF, a tabela do TJDFT para o registro de imóveis enquadra os atos pelo maior valor entre o preço declarado e a avaliação fiscal do último lançamento. Os valores em reais saem da tabela oficial.
Erros comuns
Declarar no ITBI o valor do IPTU "porque é o valor venal". São bases diferentes; declare o valor real do negócio.
Declarar preço abaixo do real para pagar menos. A Receita pode questionar o valor e arbitrá-lo em processo administrativo próprio (Lei 3.830/2006, art. 6º).
Perder o prazo de contestação. No DF, a impugnação do lançamento do ITBI tem 30 dias da ciência. Problemas com a guia estão em problemas com a guia do ITBI.
Confundir impugnação com cancelamento da guia. São pedidos diferentes na Receita do DF.
Termos relacionados
ITBI: o imposto em que o valor venal mais gera discussão.
ITCD: o imposto da herança e da doação, com base também no valor venal.
Usufruto: quando a base se divide entre nua-propriedade e direitos reais.
Quem pode participar deste procedimento?
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Receita do DF
Lança o ITBI/ITCD, mantém o cadastro do IPTU/TLP e emite certidões de débitos.
Cartório de Registro de Imóveis
Examina o título, faz exigências quando necessário e registra ou averba. A decisão é do registrador.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Dúvidas frequentes
Valor venal é o mesmo que valor de mercado?
Depende do imposto. Para o ITBI, o CTN, com a redação da Lei Complementar 227/2026, define valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Para o IPTU, o CTN diz apenas que a base é o valor venal, e o cálculo segue a lei local. Por isso os números podem ser diferentes.
A Receita do DF pode calcular o ITBI pelo valor do IPTU?
Não como regra automática. O STJ, no Tema 1113, decidiu que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, e a Lei 7.794/2025 vedou valor de referência fixado de forma genérica e unilateral. O valor declarado presume-se correto e só pode ser afastado por processo administrativo próprio.
Como contestar o valor venal do ITBI no DF?
Pela impugnação do lançamento, apresentada à Receita do DF no prazo de 30 dias da ciência. Ela suspende a cobrança enquanto é analisada. O CTN, art. 38, §3º, também prevê que o contribuinte conteste o valor com avaliação contraditória, em procedimento definido pela lei local.
Qual valor venal a Receita usa no ITCD?
No DF, a base do ITCD é o valor venal dos bens transmitidos, com avaliação pelo fisco. Se o valor declarado pelo contribuinte for maior que a avaliação, prevalece o declarado (Lei 3.804/2006, art. 7º).
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