O conceito
Evicção é a perda, por quem comprou, da coisa adquirida, por causa de um direito de terceiro anterior à compra. Quem perde é o evicto; quem responde é o alienante, isto é, o vendedor. No Código Civil, a regra é que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, e a garantia vale mesmo se a aquisição foi feita em hasta pública (art. 447).
Em imóveis, a situação típica é a do comprador que registra a escritura e depois perde o bem, no todo ou em parte, numa ação movida por quem tinha direito anterior.
O que o evicto pode cobrar
Salvo estipulação em contrário, o art. 450 garante:
| Item | O que inclui |
|---|---|
| Preço | Restituição integral do preço ou das quantias pagas, pelo valor da coisa na época em que se evenceu |
| Frutos | Os frutos que o comprador teve de restituir ao terceiro |
| Despesas | Despesas do contrato e prejuízos que resultarem diretamente da evicção |
| Processo | Custas judiciais e honorários do advogado |
Na evicção parcial, o preço é proporcional ao desfalque (art. 450, parágrafo único). Se a perda for considerável, o comprador pode escolher entre desfazer o contrato ou receber a parte proporcional; se não for considerável, cabe só indenização (art. 455).
Regras complementares:
- Imóvel deteriorado. A obrigação do vendedor continua, salvo dolo do comprador (art. 451); se o comprador tirou proveito das deteriorações e não foi condenado a indenizá-las, esse valor é deduzido (art. 452).
- Benfeitorias. As necessárias ou úteis que o terceiro não pagou ao evicto são pagas pelo vendedor; se foram feitas pelo próprio vendedor, entram na conta (arts. 453 e 454). Veja benfeitorias.
A cláusula que exclui a garantia
As partes podem reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção por cláusula expressa (art. 448). Mas a exclusão tem limite: mesmo com ela, o evicto recebe o preço que pagou se não sabia do risco ou se, informado, não o assumiu (art. 449). E quem sabia que o imóvel era alheio ou litigioso não pode demandar pela evicção (art. 457).
Como se cobra
O antigo art. 456 do Código Civil foi revogado pelo Código de Processo Civil de 2015. Hoje, quem é demandado pelo terceiro pode fazer a denunciação da lide ao vendedor imediato, no mesmo processo (CPC, art. 125, I). Se ela não for feita ou for indeferida, o direito de regresso é exercido em ação autônoma (§1º).
Cobrar a evicção, denunciar a lide ou negociar a cláusula no contrato são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
A matrícula como proteção
A Lei 13.097/2015 reforçou a posição de quem confia na matrícula. O art. 54, §1º, impede que se oponham ao terceiro de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula, inclusive para fins de evicção, com ressalvas como as dos arts. 129 e 130 da lei de falências e as aquisições que independem de registro. O art. 55 diz que a unidade de incorporação, loteamento ou condomínio alienada e registrada não pode ser objeto de evicção. O tema é desenvolvido em concentração na matrícula.
No DF, a escritura traz a declaração do vendedor sobre a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, e as certidões de feitos ajuizados ajudam a conferir essa declaração. Veja certidões de feitos ajuizados do vendedor. A análise documental do imóvel reúne essas certidões e a matrícula e entrega um relatório claro do que foi encontrado e do que merece atenção antes de pagar.