A pergunta que decide tudo: qual foi o formato
Quem vende parcelado direto ao comprador costuma escolher, antes de assinar, entre três formatos: promessa com escritura no fim, escritura com alienação fiduciária ao vendedor ou escritura com hipoteca ao vendedor. Essa escolha, explicada em venda parcelada direto com o proprietário, é o que define as armas do vendedor quando o comprador para de pagar.
Se você não tem certeza de qual foi o seu caso, a certidão atualizada da matrícula responde: ela mostra se a promessa foi registrada, se há alienação fiduciária ou hipoteca em seu favor, ou se a venda foi registrada sem garantia.
Formato por formato
| Formato | Instrumento de cobrança ou retomada | Base |
|---|---|---|
| Promessa registrada | Cancelamento no Registro de Imóveis: intimação para pagar em 30 dias; sem pagamento, o registro é cancelado e a certidão serve para a liminar de reintegração | Lei 6.015/1973, art. 251-A |
| Promessa não registrada | Resolução pela cláusula resolutiva: expressa (opera de pleno direito) ou tácita (depende de interpelação judicial) | Código Civil, arts. 474 e 475 |
| Escritura com alienação fiduciária ao vendedor | Intimação pelo Registro de Imóveis em 15 dias, consolidação da propriedade e leilão | Lei 9.514/1997, arts. 22, §1º, 26 e 27 |
| Escritura com hipoteca ao vendedor | Execução judicial ou, só com cláusula expressa no título, execução extrajudicial no cartório | CPC, art. 784, V; Lei 14.711/2023, art. 9º, §15 |
| Escritura definitiva com quitação, sem garantia | Cobrança judicial do saldo, se houver documento que o reconheça | CPC, art. 784, II |
Promessa registrada
É o formato em que o vendedor tem o caminho mais estruturado sem desfazer nada por conta própria. O pedido de cancelamento é feito ao Registro de Imóveis, que intima o comprador para pagar em 30 dias. Pago, o contrato segue. Não pago, o registro da promessa é cancelado. A certidão desse cancelamento é prova para pedir, na Justiça, a reintegração de posse (Lei 6.015/1973, art. 251-A). O que o comprador recebe do outro lado está em recebi notificação do Registro de Imóveis.
Promessa não registrada
Aqui não há procedimento no cartório. O contrato se resolve pela cláusula resolutiva, e a diferença entre a expressa e a tácita está em cláusula resolutiva. Mesmo resolvido o contrato, se o comprador está no imóvel, a retomada da posse é judicial.
Alienação fiduciária ao vendedor
Pessoa física pode ser credora fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 22, §1º). Com o atraso, o vendedor pede a intimação ao Registro de Imóveis; o comprador tem 15 dias para pagar; sem pagamento, a propriedade se consolida no vendedor, que paga o ITBI, e o imóvel vai a dois leilões (arts. 26 e 27).
Um ponto de atenção: o regime mais favorável ao devedor do art. 26-A (30 dias a mais antes da consolidação e extinção da dívida se o segundo leilão não cobrir) foi escrito para financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial. Se ele se aplica a uma venda parcelada entre particulares de imóvel residencial, não encontramos confirmação em fonte oficial; trate como ponto a esclarecer com advogado. Fora dele, se o leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo (art. 27, §5º-A).
Hipoteca ao vendedor
O contrato garantido por hipoteca é título executivo, e a cobrança pode ser feita por execução judicial (CPC, art. 784, V). Desde 31/10/2023 existe também a execução extrajudicial da hipoteca no Registro de Imóveis, com intimação em 15 dias e leilão, mas ela só vale se o título contiver previsão expressa do procedimento (Lei 14.711/2023, art. 9º, §15). Hipotecas antigas, sem essa cláusula, ficam na via judicial. O rito está resumido em empréstimo com garantia de imóvel.
Escritura definitiva, com quitação e sem garantia
É o formato em que o vendedor fica mais exposto. A escritura pública é título executivo (CPC, art. 784, II) para cobrar o que ela reconhece como devido. Se a escritura dá quitação integral, ela indica que o preço foi pago, e o vendedor precisa provar o contrário em juízo. Não existe via administrativa para o vendedor desfazer sozinho uma venda registrada: o cancelamento de registro exige decisão judicial, acordo das partes ou hipótese prevista em lei (Lei 6.015/1973, art. 250). Veja cancelamento de registro.
Quando o comprador paga
Com o pagamento, o vendedor dá quitação. Na promessa registrada, o termo de quitação é averbado na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 32). Na alienação fiduciária ou na hipoteca a seu favor, é você quem entrega o documento que permite cancelar a garantia; o cancelamento está explicado em baixa de alienação fiduciária e cancelamento de hipoteca.
O que fazer agora
- Tire a certidão atualizada da matrícula e identifique o formato.
- Reúna o contrato, a escritura e os comprovantes do que foi pago e do que está em atraso.
- Não retome o imóvel por conta própria, nem mesmo com a promessa resolvida.
- Leve o conjunto a um advogado, que escolhe entre cancelamento no cartório, execução ou ação.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão da matrícula e as certidões do comprador e fazer a conferência documental, com relatório do que está registrado. Pedir a intimação, executar ou propor ação são atos que ficam com você e o seu advogado.
Resolver o contrato, cobrar o saldo e retomar a posse são medidas jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.