O conceito
Todo contrato em que as duas partes têm obrigações, como a compra de um imóvel, carrega uma pergunta implícita: e se um lado não cumprir? A cláusula resolutiva é a resposta. Ela prevê que o descumprimento autoriza a outra parte a desfazer o contrato, o que tecnicamente se chama resolução.
O Código Civil distingue duas formas (art. 474):
| Forma | Onde está | Como funciona |
|---|---|---|
| Expressa | Escrita no contrato, apontando o descumprimento que leva ao desfazimento | Opera de pleno direito |
| Tácita | Implícita em todo contrato bilateral, mesmo sem cláusula escrita | Depende de interpelação judicial |
A diferença prática está no caminho. Com a cláusula expressa, a parte prejudicada pode considerar o contrato desfeito quando ocorre o fato previsto. Com a tácita, precisa pedir ao juiz.
O que a parte lesada pode fazer
O art. 475 do Código Civil dá à parte prejudicada pelo inadimplemento uma escolha:
- pedir a resolução do contrato; ou
- exigir o cumprimento, se preferir manter o negócio.
Nos dois casos, ela tem direito a indenização por perdas e danos. Se o contrato também tiver cláusula penal, a multa previamente combinada segue regras próprias.
Na compra de imóvel
A cláusula resolutiva aparece sobretudo quando o pagamento é parcelado e a escritura definitiva fica para depois: na promessa de compra e venda e na venda parcelada direto com o proprietário. Nesses casos, a cláusula costuma apontar quantas parcelas em atraso autorizam o desfazimento e o que acontece com os valores já pagos.
Quando o compromisso está registrado
Se a promessa foi registrada na matrícula, o desfazimento por falta de pagamento tem um procedimento próprio no Registro de Imóveis, criado pela Lei 14.382/2022 (Lei 6.015/1973, art. 251-A):
- Pedido: o promitente vendedor requer ao Registro de Imóveis a intimação do comprador.
- Intimação pessoal: o comprador, ou seu representante, é intimado a pagar em 30 dias as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, correção, penalidades, encargos, tributos e contribuições condominiais ligados ao imóvel e as despesas de cobrança e intimação (§ 1º). O oficial pode delegar a diligência ao Registro de Títulos e Documentos (§ 2º).
- Purgação da mora: se o comprador pagar ao oficial, recebe quitação, e o valor é repassado ao vendedor em até 3 dias (§ 4º).
- Cancelamento: sem pagamento, o oficial certifica o fato e intima o vendedor a recolher os emolumentos para cancelar o registro (§ 5º).
- Posse: a certidão do cancelamento é prova relevante ou determinante para a liminar de reintegração de posse (§ 6º), que continua sendo pedida ao juiz.
Enquanto o cancelamento não é feito, o registro continua produzindo todos os efeitos legais, mesmo que o contrato já esteja desfeito por outro meio (art. 252). Por isso, "o contrato se resolveu" e "a matrícula foi limpa" são duas etapas diferentes.
Figuras parecidas
- Distrato: as duas partes concordam em desfazer o contrato.
- Arrependimento: uma parte desiste usando um direito previsto no contrato, com os efeitos das arras penitenciais. Veja sinal e arras.
- Cláusula penal: fixa o valor da multa pelo descumprimento, mas não é, por si, o que desfaz o contrato.
Erros comuns
- Achar que o atraso de uma parcela desfaz tudo automaticamente. Depende do que a cláusula expressa diz; sem ela, a resolução passa pelo juiz.
- Esquecer a matrícula. Promessa registrada só sai da matrícula com o cancelamento.
- Tratar resolução como distrato. Na resolução há culpado e, em regra, perdas e danos.
Redigir a cláusula resolutiva, decidir entre resolver ou cobrar e pedir a reintegração de posse são atos de advocacia. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Cláusula penal: a multa combinada para o descumprimento.
- Distrato: o desfazimento por acordo.