Por que não existe uma lista única
Não existe uma relação de documentos em lei para financiar imóvel. Cada banco define a sua, e todos avisam que podem pedir documentos adicionais durante a análise ("É facultado à CAIXA solicitar documentos adicionais"). As informações desta página vêm do que Caixa e Banco do Brasil publicam, porque são as fontes oficiais encontradas; a página de crédito imobiliário do BRB não mostrava relação de documentos na consulta.
Isso tem uma consequência prática: a pasta que funcionou para um conhecido, em outro banco ou em outro ano, pode não servir para o seu caso. E a análise costuma ser feita sobre a documentação completa e de uma só vez (o Banco do Brasil fala em "remessa única"), de modo que um papel divergente atrasa o conjunto.
Contrato, ITBI e registro, que vêm depois da aprovação, estão em imóvel financiado: escritura e registro.
O que o banco analisa em cada frente
| Frente | O que o banco quer saber |
|---|---|
| Comprador | Quem é, quanto ganha, com quem é casado ou vive, e quem mais compõe a renda |
| Vendedor | Se é mesmo o dono, se é casado e quem precisa assinar; se for empresa, quem a representa |
| Imóvel | Se a matrícula está em ordem, sem ônus ou ações que comprometam a garantia, e se a construção está regular |
| FGTS | Se o comprador e o imóvel se enquadram nas regras do fundo |
Comprador
O banco analisa identificação, renda, residência, estado civil e a declaração do Imposto de Renda. Entram no cadastro o proponente, o cônjuge, se houver, e todos os que compõem renda, "independente de grau de parentesco". Situações que costumam gerar pedido extra: declaração retificada, renda informal, alguém assinando por procuração (o Banco do Brasil só aceita procuração pública, e o uso do FGTS também exige procuração pública com poderes específicos).
Estado civil e pacto antenupcial
É a frente que mais surpreende. O banco precisa saber quem deve assinar e quem tem direito sobre o imóvel, dos dois lados do negócio. União estável, regimes de bens pouco comuns e casamentos antigos com regime diferente do padrão da época têm tratamento próprio nas orientações da Caixa, inclusive com exigência de pacto antenupcial registrado no Registro de Imóveis em certos casos. Uma certidão de casamento desatualizada, sem a averbação de um divórcio, basta para travar a análise. Veja vendedor casado ou em união estável.
Vendedor
Pessoa física: identificação e estado civil, com o cônjuge no cadastro "independentemente do regime de bens". Pessoa jurídica: comprovação de que a empresa existe, está regular e é representada por quem assina, o que envolve atos societários e certidão da Junta Comercial recente. Se houver uso de FGTS, a regularidade da empresa vendedora perante o fundo também é conferida. Os cuidados gerais estão em comprar imóvel de pessoa jurídica.
Imóvel
A certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, "contendo ônus reais e ações pessoais e reipersecutórias", é o documento central de todos os bancos. É nela que aparecem os problemas que derrubam a proposta: hipoteca ou alienação antiga não baixada, penhora, indisponibilidade, área construída que não bate com a averbada. Conforme o banco, entram também a situação tributária do imóvel e a comprovação da construção quando ela não está averbada. A própria Caixa avisa que alguns cartórios pedem certidões adicionais na assinatura. Veja certidão de ônus reais.
FGTS
Quem usa o FGTS passa por uma verificação a mais: tempo de fundo, ausência de outro imóvel, destinação para moradia, município de residência e se o imóvel já foi comprado com FGTS nos últimos 3 anos, segundo o Manual FGTS Moradia Própria. Quanto do saldo entra e como fica a parcela é conta para o simulador de financiamento do CalculadoraDF, e o enquadramento está em SFH e SFI.
Nome limpo das duas partes
A Caixa informa que é requisito não haver restrições cadastrais vinculadas ao CPF "dos compradores e vendedores". Muita gente só descobre isso depois de pagar a avaliação, cuja tarifa não é devolvida se o negócio não seguir. Conferir a situação das duas partes antes de assinar a promessa evita perder tempo e dinheiro.
Por que a documentação é devolvida
Na prática, as devoluções costumam vir de três origens:
- Divergência entre documentos: nome, estado civil ou regime de bens diferentes na certidão, na matrícula e na proposta.
- Matrícula com pendência: ônus antigo não cancelado, construção não averbada, cadeia de proprietários incompleta.
- Documento vencido ou incompleto: certidões e comprovantes têm validade definida pelo banco e pelos cartórios, e o prazo corre enquanto a análise anda.
Cada devolução reinicia parte da análise e pode custar o prazo combinado com o vendedor. As causas documentais mais comuns estão em banco recusou o imóvel.
Como podemos ajudar
Antes de você entregar a pasta ao banco, obtemos as certidões do imóvel e das partes e fazemos a análise documental do conjunto: matrícula, estado civil, ônus e coerência entre os documentos. Você recebe um relatório do que está em ordem, do que falta e do que está divergente, a tempo de corrigir antes da proposta. A análise de crédito e a aprovação são do banco.