O problema: o imóvel está no DF e você não está
Vender o apartamento herdado em Brasília morando em Portugal, comprar um imóvel no DF sem poder viajar para a assinatura, cumprir uma exigência do cartório estando em outro estado. Em todos esses casos, alguém precisa praticar atos em cartório no DF, e esse alguém não pode ser você em pessoa.
Há duas saídas: participar do ato a distância, pela escritura eletrônica com videoconferência, ou nomear alguém de confiança por procuração pública para assinar em seu nome. A procuração costuma ser a escolha quando:
- você não consegue participar de uma videoconferência com o tabelião ou não tem como obter a assinatura digital exigida;
- o ato vai ser feito em papel, no tabelionato;
- há várias etapas em sequência (escritura, recibos, quitação, exigências em cartório) e é mais simples deixar uma pessoa responsável por todas;
- você está no exterior e prefere não depender de horário e conexão.
O que muda quando a escritura é feita a distância está em escritura online pelo e-Notariado.
O que a lei permite
A Lei 8.935/1994, art. 8º, deixa livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar do imóvel. Quem mora em Recife, Porto Alegre ou Manaus pode lavrar a procuração no tabelionato da própria cidade, e o procurador a usa no DF.
Os tabeliães informam as procurações lavradas a uma central nacional mantida por eles, a CENSEC, no módulo de procurações (Provimento CNJ 149/2023, art. 265). O custo segue a tabela de emolumentos do estado onde a procuração é lavrada; no DF, a procuração sem conteúdo econômico tem item próprio na tabela do TJDFT, atualizada todo ano.
Sobre o formato eletrônico: desde 2024 todos os tabeliães devem prestar o serviço eletrônico (Provimento 149/2023, art. 284, parágrafo único), e a escritura eletrônica exige videoconferência, concordância das partes e assinatura pela plataforma notarial. O que as nossas fontes não confirmam é se a procuração eletrônica segue exatamente essas regras e qual tabelionato pode lavrá-la a distância; a regra de competência territorial do art. 302 foi escrita para escrituras de imóveis. É um ponto a confirmar caso a caso.
Por que a procuração costuma ser recusada
A procuração é lavrada longe do DF, por um tabelião que não conhece o negócio, e só é examinada de verdade quando chega ao cartório que vai praticar o ato. É nesse momento que os problemas aparecem, e cada um deles custa uma nova procuração, com novo prazo e, para quem está no exterior, nova rodada de apostila, tradução e registro.
Os motivos mais comuns:
- Poderes genéricos demais. Uma procuração "para tratar de assuntos do imóvel" não diz se o procurador pode vender, receber o preço ou dar quitação. O cartório pode não aceitar.
- Imóvel mal identificado. Sem os dados que ligam a procuração à matrícula certa, o poder fica sem objeto claro.
- Poderes que não cobrem o ato inteiro. Vender e não poder receber; assinar a escritura e não poder cumprir uma exigência posterior do registro. O negócio para no meio.
- Cônjuge que não participou. Pelo Código Civil, art. 1.647, I, nenhum cônjuge pode vender ou gravar imóvel sem a autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Se o cônjuge também mora fora e não foi incluído, falta uma assinatura. Veja escritura com vendedor casado ou em união estável.
Como a aceitação depende do cartório que vai praticar o ato, a redação precisa ser pensada a partir do destino. A redação dos poderes e das condições do negócio é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente. Mais sobre esse uso em procuração para escritura de imóvel.
Procuração feita no exterior
Quem está fora do Brasil enfrenta uma camada extra de exigências.
Perante autoridade estrangeira. Se a procuração é feita em um notário ou autoridade do país onde você mora, o Código de Normas do TJDFT, art. 230, condiciona o uso no DF à apostila (ou, em país fora da Convenção, à legalização consular, conforme a Resolução CNJ 228/2016), à tradução juramentada por tradutor público no Brasil (Lei 14.195/2021, art. 26) e ao registro em Títulos e Documentos, para produzir efeitos perante repartições e terceiros (Lei 6.015/1973, arts. 129 e 148). A apostila só atesta a assinatura e o cargo de quem assinou; ela não valida o conteúdo. Por isso a redação dos poderes continua sendo o ponto crítico, e um erro descoberto no DF obriga a refazer toda a cadeia.
Em repartição consular brasileira. A Convenção da Apostila não se aplica a documentos emitidos por agentes diplomáticos ou consulares (Decreto 8.660/2016, art. 1º). As regras de uso da procuração consular no DF não foram confirmadas nas nossas fontes.
O panorama completo para quem mora fora do país está em imóvel no DF morando no exterior.
O que a procuração não resolve
- Credenciais pessoais. Senha gov.br e certificado digital identificam o próprio titular. Nenhuma fonte oficial confirma que a procuração autoriza terceiro a usar a credencial de uma pessoa física nos serviços da Receita do DF, como ITBI e IPTU. Esse ponto precisa entrar no planejamento do negócio.
- Documentos que faltam. O procurador assina, mas não supre certidão vencida, matrícula com pendência ou estado civil desatualizado.
- Apresentação ao registro. Para levar um título ao Registro de Imóveis nem é preciso procuração: qualquer pessoa pode apresentá-lo (Lei 6.015/1973, art. 217). O que decide o registro é a documentação estar em ordem.
Que tipo de serviço resolve
O maior risco de quem resolve um imóvel de longe é descobrir o problema tarde: a procuração que não cobre o ato, a certidão que venceu antes da assinatura, a matrícula com uma averbação que ninguém viu. Cada descoberta tardia vira viagem, custo e atraso.
Na análise documental do imóvel, levantamos a documentação do imóvel e das partes e entregamos um relatório claro do que está em ordem e do que merece atenção, para que a procuração e o restante da documentação sejam preparados já sabendo o que o negócio exige.