Dois perfis, o mesmo imóvel
Esta página vale para dois públicos:
- Brasileiro que mora fora do Brasil e tem, compra, vende ou herdou um imóvel no DF.
- Estrangeiro, morando no Brasil ou fora, que compra ou vende imóvel no DF.
Para os dois, o imóvel continua ligado ao tabelionato de notas, ao Registro de Imóveis do DF e à Receita do DF. O que muda em relação a quem mora em outro estado é o tratamento de documentos emitidos no exterior e a forma de assinar de longe. O panorama geral está em como resolver a documentação de um imóvel em Brasília à distância.
Assinar sem vir ao Brasil: as duas saídas e seus limites
Escritura eletrônica. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023) permite a escritura eletrônica, com videoconferência notarial, assinatura digital das partes pela plataforma dos tabeliães e assinatura do tabelião com certificado ICP-Brasil (art. 286). O limite está na competência: cabe ao tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador (art. 302). Para quem mora no exterior, isso normalmente aponta para um tabelionato do DF, e a assinatura digital da plataforma precisa estar resolvida antes da data marcada. Veja escritura online pelo e-Notariado.
Procuração. Se a escritura eletrônica não for viável, a saída é nomear alguém de confiança no Brasil. A procuração feita perante autoridade estrangeira só vale no DF depois de cumprir as exigências do Código de Normas do TJDFT, art. 230, explicadas abaixo. A feita em repartição consular brasileira tem outro regime, porque a Convenção da Apostila não se aplica a documentos de agentes diplomáticos ou consulares (Decreto 8.660/2016, art. 1º); as regras de uso dela no DF não foram confirmadas nas nossas fontes. Os riscos da redação dos poderes estão em procuração pública para imóvel no DF à distância.
Documento estrangeiro: por que o cartório devolve
Certidão de casamento estrangeira, procuração feita lá fora, documento de identidade de outro país: para produzir efeito em cartório no Brasil, o documento precisa cumprir três exigências, e a falta de qualquer uma faz o cartório devolvê-lo.
- Apostila ou legalização. Se o país que emitiu o documento é parte da Convenção da Apostila, a apostila de lá substitui a legalização consular (Resolução CNJ 228/2016, arts. 1º e 2º). Se não é, o documento é legalizado só nas repartições consulares brasileiras no exterior; o Itamaraty em Brasília não legaliza documento estrangeiro. Tratado bilateral que dispense a legalização prevalece (art. 3º). A apostila atesta a assinatura, o cargo de quem assinou e o selo; ela não valida o conteúdo.
- Tradução juramentada. Traduzir documento que será apresentado a serviço notarial ou de registro é atividade privativa do tradutor e intérprete público registrado em junta comercial brasileira (Lei 14.195/2021, arts. 22 e 26, I). Tradução feita no exterior, por tradutor sem essa habilitação, não atende à exigência. Veja tradução juramentada.
- Registro em Títulos e Documentos, quando exigido. Documentos estrangeiros com as traduções são registrados no Registro de Títulos e Documentos para produzir efeitos perante repartições públicas e em juízo (Lei 6.015/1973, art. 129, 6º), e a tradução registrada é condição para valerem contra terceiros (art. 148).
Cada exigência envolve um prestador diferente, às vezes em países diferentes, e um erro descoberto no DF obriga a refazer a cadeia inteira. O tema geral está em documento estrangeiro para usar no Brasil.
Estado civil: casamento feito no exterior
Para vender ou comprar imóvel no DF, o Código de Normas do TJDFT, art. 232, § 7º, torna obrigatória a certidão do registro civil (nascimento ou casamento) para provar o estado civil. Para o brasileiro que casou fora, isso tem uma consequência prática:
- a certidão de casamento estrangeira precisa ser trasladada em cartório brasileiro, com legalização ou apostila e tradução por tradutor público juramentado (Resolução CNJ 155/2012, arts. 2º e 13);
- no DF, o registro ou transcrição de casamento lavrado no exterior tem item próprio na Tabela VI do TJDFT, com valor atualizado todo ano.
Sem o estado civil comprovado, o tabelionato não consegue lavrar o ato. Por isso o traslado é, em geral, a primeira pendência a resolver, antes de marcar qualquer data.
O caminho inverso: documento brasileiro para usar lá fora
Se o banco ou o órgão do país onde você mora pedir a escritura, a matrícula ou outro documento brasileiro, a apostila é feita no Brasil, por cartórios habilitados, e às vezes o país de destino também exige tradução. Quando isso acontece com prazo curto e você está longe, o nosso serviço de documentos para uso no exterior coordena certidão, apostila e tradução na ordem certa para o documento valer lá fora. O conceito está em Apostila da Haia.
Estrangeiro: pontos específicos
- CPF. Não confirmamos em fonte oficial a regra da Receita Federal sobre CPF de estrangeiro que compra ou tem imóvel no Brasil. Confira diretamente na Receita Federal se o CPF é necessário no seu caso e como obtê-lo, antes de marcar a escritura. O tabelionato também pode dizer o que vai exigir para lavrar o ato.
- Imóvel rural. Estrangeiro residente e pessoa jurídica estrangeira só adquirem imóvel rural na forma da Lei 5.709/1971, e a aquisição de imóvel rural por estrangeiro está entre as hipóteses em que o TJDFT indica escritura pública obrigatória. Para imóvel rural, busque orientação antes de negociar.
- Serviços da Receita do DF. ITBI e titularidade do IPTU usam a credencial do próprio contribuinte, e quem não tem essa credencial no Brasil precisa planejar o imposto com o tabelionato antes da data do ato.
Registro: você não precisa estar presente
O registro da escritura é feito no Registro de Imóveis do DF que tem a matrícula, e qualquer pessoa pode apresentar o título (Lei 6.015/1973, art. 217). A escritura eletrônica pode seguir por meio eletrônico; a escritura em papel depende de alguém no Brasil. O que costuma atrasar não é a apresentação, e sim a nota de exigências por um documento estrangeiro incompleto ou um dado divergente.
Se a questão for uma herança, veja também herdei um imóvel no DF e moro fora. O inventário exige advogado. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Documentação conferida antes de você assinar
Quem mora fora do Brasil costuma ter uma única chance de assinar sem viajar. Na análise documental do imóvel, levantamos a documentação do imóvel e das partes e entregamos um relatório claro do que está em ordem e do que merece atenção, inclusive estado civil e documentos estrangeiros, antes da escritura ou da procuração.