O sintoma
O inventário terminou. Pode ter sido no fórum, com sentença e formal de partilha, ou no tabelionato, com escritura pública. Anos depois, alguém pede a certidão da matrícula e descobre que o imóvel continua no nome do falecido. O IPTU também. E agora um herdeiro quer vender, outro quer financiar, e nada anda.
Causas prováveis
- Achar que o inventário "passa" o imóvel sozinho. O inventário define quem fica com o quê. Para a matrícula mudar, o título da partilha precisa ser registrado.
- Formal de partilha retirado e guardado. No inventário judicial, o formal é expedido e alguém precisa levá-lo ao cartório.
- ITCD pendente. O imposto não foi quitado ou foi pago a menor, e o registro travou em exigência.
- Nota devolutiva não cumprida. O título chegou a ser protocolado, veio exigência, e a prenotação caiu.
- Imóvel sem matrícula. O bem herdado era só posse ou cessão de direitos; aí não há matrícula para receber o registro.
Como o problema aparece nos documentos
- Na certidão da matrícula (certidões imobiliárias): o último proprietário ainda é o falecido, e às vezes há um título prenotado ou uma prenotação que venceu.
- No título da partilha: o formal de partilha (judicial) ou o traslado da escritura de inventário (cartório) existe, mas nunca chegou ao registro, ou descreve o imóvel com dados que não batem com a matrícula.
- Na situação do ITCD: imposto não quitado, pago a menor ou com isenção nunca reconhecida.
Os riscos de deixar a partilha fora da matrícula
- Ninguém vende como dono. Os herdeiros só conseguem vender como proprietários depois do registro. Antes disso, a venda de bem de sucessão aberta exige, em regra, alvará judicial (Código de Normas do TJDFT, art. 233, III), salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007.
- Financiamento e garantia bloqueados. O banco trabalha com a matrícula, que continua em nome de quem morreu.
- O imposto cresce com o tempo. A multa específica de 20% da lei do ITCD foi revogada em 2015, mas o imposto vencido tem correção pelo INPC, multa de 10% (5% se pago em até 30 dias) e juros de 1% ao mês (Decreto 34.982/2013, art. 20).
- A família muda. Herdeiros morrem, casam, se divorciam. Cada mudança acrescenta documentos e, às vezes, um novo inventário ao que já existia.
- O IPTU continua no nome do falecido. A matrícula e o cadastro da Receita do DF são separados, e a troca de titularidade só faz sentido depois do registro; veja IPTU no nome do antigo proprietário.
O ITCD, que costuma ser o nó
O ITCD no DF é progressivo (Lei 3.804/2006, art. 9º). Em 2026, pelo Ato Declaratório SUREC 25/2025: 4% até R$ 1.644.288,50; 5% até R$ 3.288.577,00; 6% acima. Há isenção para patrimônio de até R$ 176.080,78 (valor de 2026), que depende de pedido à Receita do DF, com prazo de atendimento de 90 dias úteis.
A Resolução CNJ 695/2026 dispensou a comprovação prévia do ITCMD para lavrar a escritura de inventário, mas a aplicação no DF e a exigência no registro ainda não estão consolidadas. Na prática, a quitação do imposto costuma ser um dos pontos que o cartório de registro examina. O detalhamento está em ITCD no DF.
O que a lei diz sobre o registro da partilha
O registro é feito na serventia da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169). A escritura de inventário é documento hábil para qualquer ato de registro (CPC, art. 610, §1º); o formal de partilha também é levado à matrícula. O cartório tem 10 dias úteis para registrar ou emitir nota devolutiva (Lei 6.015/1973, art. 188), e a prenotação vale 20 dias (art. 205). Inventários antigos tendem a gerar exigências, porque o título é examinado contra a matrícula de hoje. Veja registro do formal de partilha no DF.
Quem participa
- Herdeiros: são os interessados no registro e respondem pelo ITCD e pelos emolumentos.
- Receita do DF: ITCD, isenção e cadastro do IPTU.
- Cartório de registro de imóveis: registro da partilha.
- Tabelionato de notas ou juízo do inventário: se o título precisar ser corrigido ou complementado.
O formal ou a escritura de partilha pode ser apresentado por um dos herdeiros ou por quem eles indicarem (Lei 6.015/1973, art. 217); a apresentação e o acompanhamento em nome dos herdeiros não fazem parte do atendimento atual.
Que tipo de serviço resolve
Antes de qualquer protocolo, os herdeiros precisam saber se o título está apto: se o imóvel da partilha é o mesmo da matrícula, se há outros atos na matrícula e se algum dado mudou desde o inventário. Obtemos as certidões atualizadas das matrículas e conferimos o título da partilha contra elas, com um relatório do que o registro tende a exigir. Assim a família descobre o problema antes de gastar com emolumentos e prenotações.
Quando precisa de advogado
O inventário, judicial ou em cartório, exige advogado ou defensor público (CPC, art. 610, §2º). Procure um advogado quando:
- o inventário não foi concluído ou ficou parado;
- o imóvel não entrou na partilha ou foi descrito errado no formal ou na escritura;
- o cartório exige retificação do título da partilha;
- há discordância entre herdeiros ou herdeiro incapaz;
- o ITCD está em discussão com o fisco.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.