O sintoma
O divórcio saiu há meses ou anos. Na hora de vender, financiar ou só atualizar o IPTU, a certidão da matrícula mostra que o imóvel ainda pertence aos dois, às vezes com o nome de casada e o estado civil "casados". O banco pede a assinatura do ex. O ex mudou de cidade, casou de novo ou simplesmente não responde.
Por que a matrícula não mudou
- A partilha foi feita, mas o título ficou na gaveta. A escritura de divórcio ou a sentença decide quem fica com o imóvel, mas a propriedade de imóvel só muda com o registro (Código Civil, art. 1.245).
- A partilha não foi feita. O casal se divorciou e deixou os bens para depois, o que o CPC permite (art. 731, parágrafo único).
- O imposto travou. Partilha desigual exige comprovar o recolhimento do tributo sobre a fração transferida antes da escritura (Resolução CNJ 35, art. 38), e às vezes ninguém resolveu isso.
- O título judicial nunca foi extraído. No divórcio pela Justiça, alguém precisa obter o documento do processo que vai ao cartório.
- Veio exigência e ninguém cumpriu. O título chegou a ser apresentado, o cartório pediu algo, e o prazo da prenotação acabou.
Os riscos de deixar como está
- Para o mundo, os dois são donos. Enquanto não se registra o título, quem consta na matrícula continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º).
- Terceiros confiam na matrícula. A Lei 13.097/2015, art. 54, protege quem negocia de boa-fé com base no que consta da matrícula. A parte que ainda está em nome do ex fica exposta ao que for lançado ali.
- Vender e financiar exige os dois. O cartório de notas e o banco trabalham com quem está na matrícula.
- Se o ex falecer antes do registro, a situação passa a envolver a sucessão dele (Código Civil, art. 1.784), e resolver fica mais demorado.
Os documentos que contam a história
O quadro real aparece quando se lê, lado a lado:
- a certidão atualizada da matrícula, que mostra os donos atuais, o estado civil lançado e se há título prenotado (qualquer pessoa pode pedir, Lei 6.015/1973, art. 17);
- o título do divórcio, isto é, o traslado da escritura ou o documento extraído do processo, com o imóvel descrito e atribuído a um dos dois;
- a certidão de casamento com a averbação do divórcio, que o registro civil faz com o traslado da escritura (Resolução CNJ 35, art. 40);
- o comprovante do imposto, se a partilha foi desigual.
Quando um desses documentos falta ou não bate com os outros, é ali que o registro trava.
O que pode travar o registro da partilha
Quando a partilha já está no título
A escritura de divórcio é título hábil para o registro (CPC, art. 733, § 1º), e a Resolução CNJ 35 permite apresentar certidão ou traslado só com o imóvel que se quer registrar (art. 3º, parágrafo único). Mesmo assim, três pontos costumam gerar exigência:
- Imposto sobre o excesso. No DF, o excesso gratuito sobre a meação é tratado como doação e paga ITCD, que deve ser recolhido antes da escritura ou da sentença (Decreto 34.982/2013, arts. 2º e 17). O excesso pago em dinheiro paga ITBI. Partilha desigual sem o imposto resolvido é das causas mais comuns de título parado.
- Descrição do imóvel. Número de matrícula errado, descrição diferente da registrada ou imóvel não identificado no título levam a exigência.
- Nome e estado civil. A mudança de nome é averbada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 5) e depende da certidão de casamento já com a averbação do divórcio.
Se o cartório do DF lança a partilha como averbação ou como registro não foi confirmado. Depois do registro, o cadastro do IPTU continua separado e não muda sozinho; veja IPTU no nome do antigo proprietário.
Se a partilha nunca foi feita
Aí não há título para registrar. É preciso fazer a partilha: por escritura, com os dois de acordo e assistidos por advogado, ou por processo judicial, se não houver acordo. Como a partilha em cartório funciona está em imóvel no divórcio. Se os dois decidirem manter o imóvel em partes iguais e depois quiserem sair dessa situação, veja extinção de condomínio.
Quem participa
- Ex-cônjuges: só precisam agir juntos se a partilha ainda não existe ou se o título precisa de correção.
- Receita do DF: ITCD ou ITBI sobre o excesso.
- Registro de Imóveis da matrícula: registro da partilha e averbação do nome.
- Tabelionato ou juízo do divórcio: traslado, certidão por quesitos ou correção do título.
Que tipo de serviço resolve
Antes de qualquer protocolo, vale saber se o título está apto: se descreve o imóvel como a matrícula, se a atribuição está clara, se o nome e o estado civil vão bater e se o imposto do excesso ficou resolvido. Obtemos a certidão atualizada da matrícula e conferimos o título do divórcio contra ela, com um relatório do que tende a ser exigido. Assim você descobre o problema antes de pagar emolumentos.
Refazer ou completar a partilha, corrigir a escritura ou discutir o imposto são atos jurídicos, e o divórcio em cartório exige advogado (CPC, art. 733, § 2º). Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.