Conceito
SFH e SFI são os dois grandes sistemas legais que organizam o financiamento de imóveis no Brasil. A sigla que aparece no contrato diz qual lei rege a operação e, por consequência, que forma o contrato pode ter e que regras de registro se aplicam.
- SFH, Sistema Financeiro da Habitação. Criado pela Lei 4.380/1964, que no art. 8º o descreve como destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria.
- SFI, Sistema de Financiamento Imobiliário. Criado pela Lei 9.514/1997, que no art. 1º fixa como objetivo promover o financiamento imobiliário em geral.
A alienação fiduciária nasceu na Lei 9.514/1997, mas não é exclusiva do SFI: pode ser contratada por pessoa física ou jurídica (art. 22, §1º).
Este verbete fica no efeito documental. Para comparar os dois sistemas como opção de crédito (teto de avaliação, custo efetivo e uso do FGTS), veja o guia SFH ou SFI do CalculadoraDF.
Efeito nos documentos da compra
| Documento | O que a sigla muda |
|---|---|
| Escritura | O contrato do banco pode substituir a escritura pública nos dois sistemas |
| Registro | No SFH, prazo legal de 15 dias para levar o contrato ao cartório |
| ITBI no DF | Nada: mesma alíquota e mesma base |
| Emolumentos | No SFH, redução prevista no art. 290 da LRP para a primeira aquisição residencial |
- Contrato com força de escritura. Nos contratos de entidades do SFH, o instrumento particular tem caráter de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º). A Lei 9.514/1997, art. 38, permite o mesmo para os atos do SFI. Por isso, na compra financiada, costuma não haver escritura separada no tabelionato.
- Prazo para registrar (SFH). O contrato deve ser levado ao Registro de Imóveis em até 15 dias da assinatura, e essa obrigação precisa constar como cláusula (art. 61, §7º). Sem o registro, a compra não transfere a propriedade.
- Custos do cartório. A Lei 6.015/1973, art. 290, reduz pela metade os emolumentos dos atos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. A tabela do TJDFT não menciona esse desconto de forma expressa; pergunte ao cartório como ele aplica a regra e que documento pede.
- ITBI no DF. O imposto incide sobre o valor total, sem distinguir a parte financiada, e a Lei 3.830/2006, art. 9º, não prevê alíquota especial para o SFH. Veja o verbete ITBI.
O roteiro completo da compra financiada, do contrato ao registro, está em imóvel financiado: escritura e registro no DF.
Erros comuns
- Achar que SFI é "financiamento sem regras". As condições são livremente pactuadas, mas a lei impõe forma do contrato e registro.
- Esquecer o registro porque "o banco cuida". Confira no contrato quem leva o título ao cartório e acompanhe o prazo.
- Supor desconto automático no ITBI por ser SFH. No DF, a alíquota é a mesma.
- Contar com a redução do art. 290 sem perguntar ao cartório. Ela depende de requisitos e da prova que o cartório exigir.
Termos relacionados
- Alienação fiduciária: a garantia mais usada nos dois sistemas.
- Escritura: o que o contrato do banco substitui.
- Registro: a etapa que torna o comprador dono.
- Vender imóvel financiado no DF: quando o contrato ainda está em curso.