Quem pode receber imóvel de programa habitacional
A Lei distrital 3.877/2006, art. 4º, na redação da Lei 7.374/2023, lista os requisitos do beneficiário:
- ser maior de idade ou emancipado;
- morar no DF nos últimos 5 anos, ou trabalhar no DF e morar na Região Metropolitana (o tempo é contado de forma cumulativa);
- não ser proprietário, promitente comprador nem cessionário de imóvel residencial no DF ou na cidade onde mora, nem usufrutuário;
- ter renda bruta familiar de até R$ 8.000,00 por mês na zona urbana, ou R$ 96.000,00 por ano na zona rural;
- não ter sido beneficiado antes por programa de transferência de propriedade ou de regularização fundiária.
O §1º traz exceções, como a propriedade desfeita por decisão judicial há 5 anos e a fração herdada ou doada de até 40% de um imóvel. A FAQ da Codhab acrescenta que, em programa custeado com recursos do DF ou quando a lei federal admitir, o teto de renda pode chegar a 12 salários mínimos. A habilitação é publicada no DODF.
Primeiro a posse, depois o domínio
No programa habitacional, o beneficiário costuma receber primeiro a posse, com contrato, e só depois o domínio (a propriedade). Pelo art. 11 da Lei 3.877, ele pede a transferência do domínio quando cumpre os requisitos legais e os prazos do próprio instrumento jurídico. O art. 12, §1º, prevê para glebas e lotes de programas a concessão de direito real de uso resolúvel, sujeita às exigências do contrato; o que é essa concessão está em CDRU no DF.
Duas regras chamam atenção na lei:
- a escritura fica preferencialmente no nome da mulher (art. 7º, §1º);
- o Executivo pode firmar convênios com cartórios para que a primeira titulação seja gratuita ou mais barata (art. 14).
Posso vender ou passar para outra pessoa?
A regra está no art. 7º, II, da Lei 3.877: é vedado transferir a posse a terceiros enquanto o domínio não for transferido ao beneficiário, salvo autorização do Poder Executivo. O §2º completa: devem ser respeitados os prazos de transferência fixados nos respectivos instrumentos.
E o prazo de 10 anos?
Muita gente ouviu falar que o imóvel da Codhab só pode ser vendido depois de 10 anos. Esse prazo vinha da Lei Orgânica do DF, art. 329, III, que falava em "dez anos de concessão de uso" antes do título de domínio. O inciso passou por alteração em 1996 (30 meses), que foi declarada inconstitucional, e acabou revogado em 2009 (Emenda à Lei Orgânica 55/2009). O inciso II do mesmo artigo, que trata de quem já transferiu sem autorização, continua em vigor.
Decisões do TJDFT de 2015, como o Acórdão 845714, ainda aplicavam os 10 anos, porque eram anteriores à mudança da Lei 3.877 em 2023. Hoje a pergunta certa é: o que diz a cláusula do seu contrato ou da sua escritura? Se o instrumento não estiver com você, peça cópia à Codhab e a certidão da matrícula ao cartório.
Herdeiros
A restrição mira o beneficiário. No Acórdão 857320 (2015), o TJDFT decidiu que a proibição de ceder atinge o mutuário, não os herdeiros, considerou válida uma cessão de direitos hereditários e obrigou a Codhab a outorgar a escritura por adjudicação compulsória. A via extrajudicial dessa medida está em adjudicação compulsória extrajudicial.
Imóvel da própria Codhab ocupado há anos
A Resolução Codhab 295/2021 trata de imóveis da Codhab já ocupados:
| Situação do ocupante | Solução prevista |
|---|---|
| Renda de até 5 salários mínimos, mora no imóvel há 5 anos, nunca teve imóvel residencial no DF nem foi beneficiado | Doação (art. 2º) |
| Renda de até 12 salários mínimos, ocupação mansa e pacífica há pelo menos 5 anos (somando o tempo dos antecessores) e habilitado no programa | Venda direta (art. 4º) |
Na venda direta, a resolução prevê entrada mínima de 5%, 25% de desconto à vista, desconto de até 60% para quem não tem renda para as prestações, juros de 0,4% ao mês, até 240 meses para pessoa física e 30 dias para assinar e registrar o contrato. Lavratura e registro ficam por conta do ocupante.
Regularização pela Codhab: o que a FAQ oficial diz
- A Codhab atua só em áreas públicas de interesse social (LC 986/2021, com as áreas de regularização do PDOT vigente, LC 1.065/2026, arts. 170 a 177). Estar numa ARIS não garante a regularização.
- Nas cidades consolidadas, os títulos antigos eram precários (autorização de posse); o imóvel continua do DF ou da Terracap.
- O título sai por CRF (Certidão de Regularização Fundiária), na doação, sem emolumentos, ou por escritura, na venda subsidiada. Quem escolhe escritura recebe a ficha descritiva e lavra por conta própria.
- Na doação, a única despesa é a certidão negativa de propriedade, pedida pelo ONR.
- Ocupante secundário é o herdeiro ou adquirente com cadeia sucessória completa até o beneficiário original.
- As "amarelinhas", folhas de cartório sem registro, foram anuladas pela Diretoria da Codhab em 18/12/2023.
O desenho geral da regularização de interesse social está em Reurb no DF, e as saídas para quem tem só contratos em cadeia estão em imóvel sem escritura no DF.
Cooperativas e associações
Cooperativas podem pedir áreas diretamente ao órgão executor (art. 15-A), e as de trabalhadores têm prioridade (art. 16). A lei proíbe cobrar contribuição dos associados para adquirir a unidade, exceto taxas estatutárias, legais ou regulamentares (art. 17), e o cooperado precisa cumprir os mesmos requisitos do art. 4º (art. 19). A transferência do domínio ao cooperado é feita pela Terracap ou pelo DF (art. 21). Comprar a "vaga" de um cooperado não dá imóvel: veja ágio de imóvel financiado.
ITBI
Imóveis da Codhab e de programas habitacionais de interesse social têm isenção (Lei 6.466/2019, art. 7º, I e II). O pedido e os limites estão em isenção de ITBI no DF.
Discutir a validade de uma cessão, pedir adjudicação compulsória ou contestar uma decisão da Codhab são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes de comprar ou ceder direitos sobre imóvel de programa habitacional, a análise documental do imóvel mostra a situação da matrícula e confere a cadeia de documentos, com o que sustenta e o que ameaça o negócio. A inscrição, a habilitação e os pedidos à Codhab são feitos por você.