O conceito
A servidão é uma relação entre dois imóveis de donos diferentes. Um deles, o prédio dominante, recebe uma vantagem. O outro, o prédio serviente, suporta essa vantagem. O Código Civil diz que a servidão "proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente" (art. 1.378) e a inclui entre os direitos reais (art. 1.225, III).
Por ser direito real, ela está ligada aos imóveis, e não às pessoas. Se qualquer um dos dois for vendido, doado ou herdado, a servidão continua. É isso que a diferencia de uma simples autorização entre vizinhos, que vale enquanto quem autorizou quiser.
Os exemplos mais conhecidos são a passagem de pessoas ou veículos por um terreno para chegar a outro e a passagem de tubulações. A utilidade concreta é a que estiver descrita no título.
Como nasce
| Forma | Como funciona | Base |
|---|---|---|
| Declaração dos donos | Acordo expresso entre os proprietários, seguido de registro | CC, art. 1.378 |
| Testamento | O testador institui a servidão, que depois é registrada | CC, art. 1.378 |
| Usucapião | Servidão aparente exercida sem contestação e de forma contínua por dez anos, com título; sem título, vinte anos | CC, art. 1.379 |
Em todos os casos, o ato vai para a matrícula: a Lei de Registros Públicos prevê o registro "das servidões em geral" (art. 167, I, 6). A servidão ambiental é tratada à parte e entra por averbação (art. 167, II, 23).
O que cada dono pode e deve fazer
- Obras: o dono do prédio dominante pode fazer as obras de conservação e uso, e é ele quem as faz e paga, salvo se o título disser outra coisa (arts. 1.380 e 1.381).
- Não atrapalhar: o dono do prédio serviente não pode embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão (art. 1.383).
- Mudar de lugar: o dono do serviente pode remover a servidão para outro ponto, à sua custa, se não prejudicar o dominante (art. 1.384).
- Limite de uso: a servidão se restringe às necessidades do prédio dominante e não pode ser ampliada para outra finalidade (art. 1.385).
- Divisão dos imóveis: a servidão é indivisível e continua valendo sobre cada parte se os imóveis forem divididos (art. 1.386).
Como se extingue
Registrada, a servidão só deixa de valer contra terceiros quando cancelada (art. 1.387). As causas de extinção previstas no Código Civil são:
- renúncia do titular, fim da utilidade que justificou a servidão ou resgate pelo dono do serviente, casos em que o dono do serviente pode pedir o cancelamento judicialmente (art. 1.388);
- reunião dos dois imóveis nas mãos do mesmo dono, supressão das obras por contrato ou não uso por dez anos contínuos, casos em que o cancelamento se faz mediante prova da extinção (art. 1.389).
Se o prédio dominante estiver hipotecado e a servidão constar do título da hipoteca, o cancelamento depende da concordância expressa do credor (CC, art. 1.387, parágrafo único; Lei 6.015/1973, art. 256). A mesma lei reconhece ao dono do prédio serviente o direito de cancelar a servidão, nos termos da lei (art. 257).
Onde aparece na compra de imóvel
A servidão aparece na certidão de ônus reais do imóvel. Para quem compra o prédio serviente, ela é uma limitação permanente ao uso do terreno. Para quem compra o prédio dominante, é uma vantagem que convém conferir se está de fato registrada, e não apenas combinada de boca com o vizinho.
Erros comuns
- Confiar em acordo verbal. Sem registro, a servidão convencional não nasce como direito real e pode não valer contra quem comprar o vizinho.
- Confundir com passagem forçada. A passagem forçada é direito de vizinhança do imóvel sem saída, com indenização (art. 1.285); a servidão é direito real registrado.
- Achar que o não uso apaga a servidão da matrícula. A extinção precisa ser provada e averbada como cancelamento.
Discutir a existência, a extensão ou o cancelamento de uma servidão, especialmente sem acordo entre os vizinhos, é questão jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Ônus reais: a servidão é um deles.
- Matrícula: onde a servidão é registrada.
- Usufruto: outro direito real sobre imóvel alheio, ligado a uma pessoa.