Adjudicação compulsória é o meio de o comprador que pagou o imóvel obter a propriedade quando o vendedor não assina a escritura definitiva.
O Código Civil prevê o pedido ao juiz (art. 1.418). Desde a Lei 14.382/2022, também é possível fazer o procedimento diretamente no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
No caminho extrajudicial, o pedido é feito por advogado e reúne contrato, prova do pagamento em ata notarial, notificação do vendedor, certidões forenses e comprovante do ITBI.
O próprio contrato de promessa, ou de cessão, serve de título para o registro. Não há escritura pública de compra e venda.
O conceito
Quem compra um imóvel a prazo costuma assinar primeiro uma promessa de compra e venda. Pago o preço, o vendedor deveria assinar a escritura definitiva. Às vezes isso não acontece: o vendedor morreu, sumiu, a empresa fechou ou ele simplesmente se recusa.
Adjudicação compulsória é a solução que a lei dá para esse impasse. "Adjudicar" é atribuir o bem a alguém; "compulsória" porque a atribuição acontece sem a colaboração do vendedor. O resultado é o registro do imóvel em nome do comprador, como se a escritura tivesse sido assinada.
Base legal
Ponto
Regra
Onde está
Direito real do comprador
A promessa sem cláusula de arrependimento, registrada, dá direito real à aquisição
Código Civil, art. 1.417
Via judicial
Havendo recusa, o comprador pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel
Código Civil, art. 1.418
Via extrajudicial
Adjudicação feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial
Lei 6.015/1973, art. 216-B (Lei 14.382/2022)
Título do registro
A própria promessa, a cessão ou o documento da sucessão
Lei 6.015/1973, art. 216-B, §3º
Os dois caminhos
Na Justiça. O comprador move a ação contra o vendedor ou seus sucessores. Ao final, a sentença é levada ao Registro de Imóveis. Esse caminho continua disponível e costuma ser o usado quando há disputa sobre o pagamento ou sobre o próprio contrato.
No Registro de Imóveis. O art. 216-B da Lei 6.015/1973 exige, em linhas gerais, que o pedido, feito por advogado, demonstre o contrato, o pagamento do preço (reunido em ata notarial), a recusa do vendedor depois de notificado, a ausência de litígio sobre o contrato e o recolhimento do ITBI. Atendidos os requisitos, o oficial registra a propriedade em nome do comprador. Quando falta prova do pagamento ou há disputa, o caminho tende a ser o judicial. Quando esse caminho cabe e o que costuma travá-lo no DF está em adjudicação compulsória extrajudicial no DF.
O que não é adjudicação compulsória
Não é carta de adjudicação de execução. Numa cobrança judicial, o credor pode ficar com o imóvel penhorado, e o título é a carta de adjudicação. Ali não há promessa de compra, e sim uma dívida.
Não é usucapião. A adjudicação exige um contrato com preço pago. A usucapião se apoia na posse.
Não resolve imóvel sem matrícula. O procedimento pressupõe um imóvel registrado em nome do vendedor ou de alguém da cadeia. Em lotes públicos em regularização, os caminhos são outros, como explica imóvel sem escritura no DF.
Erros comuns
Achar que recibo basta. A lei pede o instrumento de promessa ou de cessão e a prova do pagamento reunida em ata notarial.
Ignorar a cadeia de cessões. Se o imóvel passou por vários compradores por cessão de direitos, cada elo precisa estar documentado.
Esquecer o ITBI. Sem o comprovante do imposto, o pedido extrajudicial não se completa.
Tentar fazer sem advogado. A representação por advogado é requisito legal do pedido no cartório.
A adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, é procedimento jurídico. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Advogado
Quando o procedimento exige atuação jurídica, informamos essa necessidade para que você contrate separadamente um advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços.
Tabelionato de notas
Qualifica os documentos e lavra a escritura. A decisão sobre o ato é do tabelião.
Cartório de Registro de Imóveis
Examina o título, faz exigências quando necessário e registra ou averba. A decisão é do registrador.
Receita do DF
Lança o ITBI/ITCD, mantém o cadastro do IPTU/TLP e emite certidões de débitos.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Dúvidas frequentes
Preciso ter registrado a promessa de compra e venda para pedir adjudicação compulsória?
No caminho extrajudicial, não. A Lei 6.015/1973, art. 216-B, §2º, diz que o deferimento independe de prévio registro da promessa ou da cessão e da regularidade fiscal do vendedor. Já o direito real à aquisição do Código Civil, art. 1.417, pressupõe promessa sem cláusula de arrependimento e registrada.
Quem pode pedir a adjudicação compulsória no cartório?
O promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e também o promitente vendedor, sempre representados por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B, §1º).
Adjudicação compulsória paga ITBI?
Sim. O comprovante de pagamento do ITBI é um dos documentos exigidos no pedido extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B, §1º, V). No DF, a adjudicação é hipótese de incidência do imposto (Lei 3.830/2006, art. 2º).
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
Na adjudicação compulsória há um contrato de compra com preço pago, e o que falta é a escritura. Na usucapião, a base é a posse prolongada nos requisitos da lei, com ou sem contrato. São procedimentos diferentes, com documentos diferentes.
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