O conceito
Ceder é transferir. Na cessão de direitos, o cedente passa ao cessionário um direito que tem sobre o imóvel. O ponto central é o que não se transfere: a propriedade. Quem cede, em regra, ainda não é dono registrado, ou o imóvel ainda está preso a uma promessa, a um financiamento ou a um inventário.
Por isso a cessão é tão comum em imóveis vendidos na planta, em financiamentos em andamento, em heranças ainda não partilhadas e em áreas do DF em regularização. Em todos esses casos, o que se negocia é uma posição: a de promitente comprador, de devedor fiduciante, de herdeiro ou de ocupante.
Os tipos mais comuns
| Tipo | O que se cede | Regra principal |
|---|---|---|
| Cessão da promessa de compra e venda | A posição de comprador no contrato | A cessão e a promessa de cessão podem ser registradas na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 9) |
| Cessão de direitos do financiamento | Os direitos do devedor fiduciante | Exige anuência expressa do credor; o cessionário assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29) |
| Cessão de direitos hereditários | O direito à herança ou o quinhão de um herdeiro | Só por escritura pública (Código Civil, art. 1.793) |
| Cessão de direitos de posse | A ocupação de imóvel sem matrícula individual | Aceita pela Terracap e pela Codhab como prova de aquisição na regularização |
Os riscos de cada tipo de cessão no DF estão em cessão de direitos de imóvel no DF.
O que a cessão não faz
A regra do Código Civil é direta: entre vivos, a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o alienante continua sendo havido como dono (art. 1.245). A Terracap repete o alerta aos ocupantes: só é dono quem registra.
Na prática, isso significa que o cessionário:
- não aparece na matrícula como proprietário;
- pode ser surpreendido por dívida, penhora ou nova venda feita pelo titular registrado;
- precisa, no fim da cadeia, de uma escritura com o titular, de uma adjudicação compulsória ou de outro caminho previsto em lei para se tornar dono.
Onde o termo aparece no DF
- No ITBI. A Lei 3.830/2006, art. 2º, tributa a cessão onerosa de direitos à aquisição, a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário depois do auto e a cessão onerosa de direitos hereditários. O STF reabriu em 2022 o julgamento sobre a cobrança na cessão de promessa (Tema 1124); a situação atual deve ser conferida. O detalhe está em ITBI na cessão de direitos.
- Na regularização. A Terracap lista contrato de compra e venda e cessão de direitos entre as provas de aquisição na venda direta, e a Codhab exige cadeia sucessória completa no Regulariza DF.
- No IPTU. Para imóvel sem registro, a Receita do DF aceita escritura de cessão de direitos de posse para atualizar o cadastro (IN 4/2017). Cadastro fiscal não é propriedade.
Erros comuns
- Tratar a cessão como escritura definitiva. Ela transfere direitos, não o imóvel.
- Aceitar cadeia incompleta. Cada cessão da sequência precisa estar documentada, do titular registrado até você.
- Ceder financiamento sem o banco. Sem anuência do credor, o cessionário fica exposto (Lei 9.514/1997, art. 29).
- Ceder herança por contrato particular. A lei exige escritura pública.
A redação e a análise de contratos de cessão são atividades jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Posse e propriedade: a diferença que explica os limites da cessão.
- Adjudicação compulsória: o caminho do cessionário quitado sem escritura.
- Registro: o único ato que transfere a propriedade.