O conceito
A expressão soa antiga porque é. Ela junta dois tipos de processo judicial que têm algo em comum: o pedido recai sobre o próprio imóvel.
- Ação real é a que se funda num direito real sobre o imóvel: propriedade, usufruto, servidão, hipoteca e outros. Quem move a ação afirma ter um direito sobre a coisa, e não apenas um crédito contra alguém. O Código de Processo Civil, art. 47, manda propor as ações fundadas em direito real sobre imóveis no foro onde o imóvel está.
- Ação pessoal reipersecutória nasce de uma relação pessoal, quase sempre um contrato, mas busca a entrega ou a devolução do bem. "Reipersecutória" vem do latim: perseguir a coisa. Um exemplo é o de quem comprou antes, com contrato, e pede na Justiça que o imóvel lhe seja entregue.
A diferença para uma cobrança comum é prática. Numa dívida em dinheiro, o credor persegue o patrimônio do devedor. Nessas ações, o alvo é o imóvel, e ele pode ser alcançado mesmo depois de vendido.
Base legal
| Ponto | O que diz | Onde está |
|---|---|---|
| Publicidade na matrícula | Registra-se a citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis | Lei 6.015/1973, art. 167, I, 21 |
| Certidão para a escritura | Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias do Registro de Imóveis, válida por 30 dias | Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV |
| Proteção do comprador | O negócio é eficaz perante ações que não estejam registradas ou averbadas na matrícula | Lei 13.097/2015, art. 54 |
| Fraude à execução | Vender o imóvel com ação real ou reipersecutória pendente e averbada é fraude à execução | CPC, art. 792, I |
| Quem responde | Os bens do sucessor a título singular respondem na execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória | CPC, art. 790, I |
Onde aparece no DF
Na certidão do Registro de Imóveis. A certidão de matrícula com ônus reais e ações informa se há citação dessas ações lançada na ficha do imóvel. É uma das certidões que o tabelião precisa ter para lavrar a escritura. No DF, a certidão eletrônica do Registro de Imóveis vale 30 dias e não pode ser revalidada (Código de Normas, Provimento 67/2026, art. 474). A lista completa das certidões da compra está em certidões imobiliárias no DF.
Na escritura. O Código de Normas do DF manda a escritura trazer a declaração do vendedor sobre a existência de ações reais ou pessoais reipersecutórias e de outras demandas que possam levá-lo à insolvência (art. 232, XIII). Declarar falsamente tem consequências para quem declarou, mas não desfaz o risco de quem compra.
Na análise de risco. Desde a Lei 14.382/2022, as certidões forenses do vendedor não são exigidas para a validade do negócio (Lei 13.097/2015, art. 54, §2º). O tabelião do DF, porém, deve orientar as partes sobre a possibilidade de tirá-las (Código de Normas, art. 229, §5º). É nelas que aparece um processo que ainda não chegou à matrícula.
Erros comuns
- Olhar só a matrícula "limpa". Uma ação pode existir sem ter sido levada à matrícula. A proteção da Lei 13.097 tem exceções, e a diligência nas certidões do vendedor reduz a surpresa.
- Confundir com penhora. A penhora é constrição numa execução de dívida. A ação real ou reipersecutória discute o direito sobre o próprio bem.
- Usar certidão vencida. Para a escritura, a certidão de ações vale 30 dias. Tirada cedo demais, precisa ser pedida de novo.
- Achar que a certidão positiva impede a venda. Não impede por si só, mas o comprador passa a assumir o risco do processo, e isso precisa ser avaliado antes de pagar.
Avaliar o efeito de um processo sobre o imóvel é análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Ônus reais: os direitos e restrições que aparecem na mesma certidão.
- Matrícula: a ficha onde a citação é lançada.
- Penhora: a constrição da execução de dívidas.