O que você percebe
Na negociação, o corretor ou o próprio vendedor avisa que "tem uns IPTUs atrasados". Ou você emite a certidão do imóvel na Receita do DF e ela vem positiva. A pergunta é se dá para seguir, e quem fica com a conta.
Por que o débito passa ao comprador
O Código Tributário Nacional, art. 130, diz que os créditos de impostos cujo fato gerador é a propriedade do imóvel, e das taxas ligadas a ele, se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Na prática: se a sua escritura não trouxer a certidão que mostra que não havia débito, a dívida segue o imóvel e chega a você.
A regra se repete nas normas da escritura:
- o Decreto 93.240/1986, art. 1º, §2º, permite que o comprador dispense as certidões fiscais do imóvel, mas nesse caso ele responde pelos débitos;
- o Código de Normas do TJDFT, art. 229, pede a certidão negativa ou positiva com efeito de negativa dos tributos do imóvel e admite a mesma dispensa;
- se a certidão vier positiva, o tabelião registra advertência expressa ao comprador (art. 229, §2º).
Situações que levam ao atraso
- Vendedor com dificuldade financeira, que é justamente quem mais quer vender rápido.
- Imóvel de herança, em que ninguém pagou o carnê desde o falecimento.
- Cadastro desatualizado: o carnê vai para um endereço antigo ou para um dono anterior e ninguém vê a cobrança (veja IPTU no nome do antigo proprietário).
- Parcelamento abandonado, que volta a aparecer como débito.
Como a situação real aparece
A resposta está na certidão de débitos do imóvel da Receita do DF, emitida pela inscrição do imóvel. Ela abrange todos os débitos, inclusive os inscritos em dívida ativa, e vale 90 dias contados da emissão (Decreto 23.873/2003, art. 13). Detalhes sobre o documento estão em certidão negativa de débitos do imóvel.
O que ela pode mostrar, e o que cada resultado significa para a compra:
- Negativa: não há débito do imóvel na data. É a prova de quitação que protege o comprador (CTN, art. 130).
- Positiva com efeito de negativa: há débito registrado, mas o documento tem o mesmo efeito da negativa, como o próprio nome diz. Se houver parcelamento, o contrato precisa dizer quem paga as parcelas que faltam.
- Positiva: há débito em aberto. A escritura ainda pode ser lavrada, mas com advertência expressa ao comprador.
- Aviso de pendência cadastral: em alguns casos, o próprio documento avisa que não vale para transferência de imóveis. O cadastro precisa ser acertado antes, e isso costuma levar tempo.
A certidão diz se há débito; o valor exato, com exercício e encargos, vem do extrato que o vendedor obtém. E como ela vence em 90 dias, uma escritura que atrasa pode exigir nova emissão perto da data.
Formas de fechar o negócio
| Situação | Saída usual | Cuidado |
|---|---|---|
| Vendedor tem como pagar | Ele quita antes da escritura e você junta a nova certidão ao ato | Espere a baixa aparecer na certidão |
| Vendedor só paga com o dinheiro da venda | Parte do preço é usada para quitar o débito, na assinatura ou antes dela | A forma de pagamento precisa estar no contrato |
| Débito parcelado | Confira qual tipo de certidão o sistema emite e mostre-a ao tabelião | Defina no contrato quem paga as parcelas que faltam |
| Você aceita assumir | Desconto no preço e escritura com advertência | Você passa a responder pela dívida |
Em todos os casos, o que protege o comprador é o título conter a prova de quitação, como diz o CTN, art. 130. Um recibo informal do vendedor não substitui a certidão.
Depois da compra
Se a escritura já foi assinada e só agora você descobriu o débito anterior, veja o que ela registrou: se a certidão foi dispensada, a responsabilidade é sua perante o fisco. A discussão sobre reembolso com o vendedor é contratual, e o tema de quem responde por dívida de IPTU é detalhado em comprador responde por dívida de IPTU?.
Se o problema é o inverso, débitos lançados no nome do vendedor depois da venda, a PGDF tem pedido próprio de alteração de titularidade de débitos tributários, que é do interesse do vendedor.
A mesma lógica vale para o condomínio: veja dívida de condomínio do antigo dono.
Quem participa
- Receita do DF: emite a certidão e cobra o débito.
- PGDF: cuida da dívida ativa e do pedido de alteração de titularidade de débitos.
- Tabelionato de notas: consigna a certidão ou a dispensa e a advertência.
- Vendedor: paga ou negocia antes da escritura.
- Advogado: quando é preciso redigir a cláusula de pagamento do débito ou cobrar o vendedor depois.
Cuidamos da obtenção e da conferência das certidões do imóvel e do vendedor, com validade controlada para a data da escritura, e entregamos um relatório do que está em aberto, para você negociar com a informação na mão. Pagamento, parcelamento e pedidos à Receita ou à PGDF são feitos pelo contribuinte.
Redigir a cláusula que divide o débito entre as partes, ou cobrar do vendedor depois da compra, pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.