O conceito
Cláusula penal é a multa que as partes combinam, no próprio contrato ou em ato posterior, para o caso de descumprimento. A ideia é fixar de antemão quanto vai custar não cumprir, sem precisar discutir depois o tamanho do prejuízo.
Ela incide de pleno direito quando o devedor, por culpa, deixa de cumprir a obrigação ou atrasa (Código Civil, art. 408). Sem culpa, por exemplo num atraso causado pela própria outra parte, a multa não se aplica.
Os tipos de multa
O art. 409 permite que a cláusula penal se refira a três situações. Cada uma tem um efeito diferente:
| Tipo | Para quê | O que o credor pode fazer | Base |
|---|---|---|---|
| Compensatória | Descumprimento total da obrigação | Escolher entre cobrar a multa ou exigir o cumprimento | CC, art. 410 |
| Moratória | Atraso no cumprimento | Cobrar a multa junto com a obrigação principal | CC, art. 411 |
| De cláusula específica | Garantir uma obrigação determinada do contrato | Cobrar a multa junto com a obrigação principal | CC, art. 411 |
Na prática, uma promessa de compra e venda pode ter multa moratória para atraso nas parcelas, multa por atraso na entrega das chaves ou na assinatura da escritura definitiva e multa compensatória para quem desistir do negócio. Cada uma precisa estar descrita com clareza.
Os limites da lei
- Teto: o valor da multa não pode exceder o da obrigação principal (art. 412).
- Redução obrigatória: o juiz deve reduzir a multa, de forma equitativa, se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio (art. 413). Não basta estar escrito no contrato para valer por inteiro.
- Obrigação com vários devedores: se a obrigação é indivisível, todos incorrem na pena quando um falha, mas ela só pode ser cobrada por inteiro do culpado; os demais respondem pela sua quota (art. 414). Se é divisível, só paga quem descumpriu, na proporção da sua parte (art. 415).
Multa e indenização
A cláusula penal dispensa a prova de prejuízo: o credor não precisa alegar dano para cobrá-la (art. 416). O outro lado da moeda está no parágrafo único do mesmo artigo:
- se o contrato não previu indenização suplementar, o credor fica limitado à multa, ainda que o prejuízo tenha sido maior;
- se previu, a multa funciona como valor mínimo, e o credor precisa provar o prejuízo que excede esse valor.
Isso é diferente da regra geral do art. 475, que dá à parte lesada perdas e danos, mas exige que ela prove o que perdeu.
Figuras parecidas
- Cláusula resolutiva: trata do desfazimento do contrato pelo descumprimento. A cláusula penal trata do valor a pagar. As duas costumam aparecer juntas.
- Sinal ou arras: valor entregue na assinatura, com regras próprias. Veja sinal e arras na compra de imóvel.
- Distrato: desfazimento por acordo, em que as partes negociam o que cada uma devolve.
Na compra de imóvel na planta diretamente da incorporadora, a lei traz regras próprias para o desfazimento do contrato. Veja comprar imóvel na planta no DF.
Se o contrato é uma promessa registrada e o comprador atrasa, as penalidades contratuais entram na conta do valor que ele é intimado a pagar no procedimento de cancelamento do Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 251-A, § 1º).
Erros comuns
- Achar que multa alta vale sempre. Há teto e redução pelo juiz.
- Cobrar multa e mais indenização sem previsão. Sem cláusula de indenização suplementar, a multa é o limite.
- Aplicar a multa a quem não teve culpa. A cláusula penal pressupõe descumprimento culposo.
- Confundir multa com sinal. São institutos diferentes, com consequências diferentes.
Definir o valor e o tipo da multa, redigir a cláusula e discutir sua cobrança ou redução são atos de advocacia. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Cláusula resolutiva: o desfazimento do contrato por descumprimento.
- Distrato: o desfazimento por acordo.