Terra pública rural não é propriedade do ocupante
No DF, muitas chácaras estão em terras que pertencem ao poder público. Nelas, o ocupante não é dono e não pode vir a ser por usucapião: a Constituição (art. 191, parágrafo único) e o Código Civil (art. 102) vedam a usucapião de bens públicos. O que a lei oferece é um caminho de regularização próprio, criado pela Lei distrital 5.803/2017, que começa na Seagri-DF (Secretaria de Agricultura).
Se a chácara está em terra particular, com matrícula em nome de pessoa privada, as regras são as de qualquer imóvel rural, explicadas em chácara em área rural no DF. O primeiro passo, nos dois casos, é pedir a certidão da matrícula, quando ela existir, e ver em nome de quem a gleba está.
Quem pode regularizar
Pelo art. 7º da Lei 5.803/2017 (redação da Lei 6.740/2020), o ocupante precisa cumprir, ao mesmo tempo:
- gleba rural de no mínimo 2 hectares, ou gleba com característica rural em zona urbana de no mínimo 0,25 hectare;
- ocupação direta, mansa e pacífica anterior a 22/12/2016, por si ou por sucessão;
- atividade rural ou ambiental efetiva na área;
- não ser concessionário de outra terra rural do DF ou da Terracap, salvo por sucessão;
- estar em dia com a Fazenda do DF, a Terracap, a Seagri e o ITR ou IPTU;
- ter o CAR (Cadastro Ambiental Rural), explicado em CAR.
Se a área veio de um parcelamento irregular, a regularização só é possível quando o requerente não participou do parcelamento e ele é anterior à ocupação (art. 7º, §6º).
CDU ou CDRU: o contrato que você recebe
| Instrumento | Quando | Prazo |
|---|---|---|
| CDU (Concessão de Direito de Uso) | Gleba sem matrícula individualizada | 30 anos, prorrogáveis |
| CDRU (Concessão de Direito Real de Uso) | Gleba com matrícula | 30 anos, prorrogáveis |
Nas duas há retribuição anual ao poder público (art. 8º). Quem tem CDU pode optar pela compra ao fim do prazo (§9º, incluído pela Lei 7.560/2024). A CDRU é um direito real regido também pelo Decreto-Lei 271/1967, art. 7º; as diferenças entre as várias "CDRUs" do DF estão em CDRU no DF. O valor atual da retribuição anual não foi confirmado em fonte vigente: consulte a Seagri.
Em áreas urbanas de regularização (ARIS e ARINE) com uso agrícola e plano aprovado, a LC 986/2021, art. 32, dá preferência à concessão de uso.
Comprar a terra
A Lei 5.803/2017 permite ao concessionário comprar a gleba (art. 15):
- à vista, com 10% de desconto; ou
- parcelada em até 30 anos, com encargos de 1% a 6% ao ano conforme o número de módulos fiscais (Lei 7.443/2024) e bônus de adimplência de 10% para agricultor familiar ou 5% para os demais.
A avaliação usa como piso o valor da terra nua do INCRA (Superintendência Regional 28), pelo art. 11. O antigo desconto por ancianidade, pelo tempo de ocupação, foi revogado pela Lei 7.560/2024; continua o desconto por preservação ambiental (art. 16, II). Na compra, entra o ITBI do imóvel rural, tratado em ITBI de imóvel rural.
Transferir a chácara concedida
O art. 10 da lei (redação da Lei 6.740/2020, declarado constitucional pelo TJDFT) define:
- entre vivos: a CDU, a CDRU ou o contrato específico se transferem com anuência prévia do concedente;
- por morte: não se exige anuência, e sim comunicação;
- a concessão não pode ser penhorada nem arrestada, salvo para garantir crédito rural em banco que atue no DF; usá-la como garantia também depende de anuência (art. 9º).
Pela orientação oficial da Seagri, a transferência tem condições que pesam na negociação:
- Entre vivos, a anuência depende de análise da Seagri, e pode ser negada.
- Por morte, os herdeiros têm 90 dias corridos da partilha para comunicar o óbito e pedir a anuência. A partilha vem do inventário; veja inventário de imóvel no DF.
- O novo titular não pode ter outra concessão rural no DF, salvo na sucessão, e ninguém pode estar inadimplente com Seagri, Terracap ou Fazenda.
- A concessão transferida vale apenas pelo tempo que resta dos 30 anos.
Uma "escritura de cessão de direitos" de chácara pública lavrada em cartório não substitui essa anuência. O que acontece quando se paga pelos direitos sem ela está em ágio de imóvel financiado.
O prazo para pedir já passou?
O art. 23 fixou o prazo geral para requerer a regularização até 15/04/2023 (Lei 6.572/2020), com exceção de quem for notificado pela Administração. Glebas sem pedido podem ser licitadas pela Terracap, para concessão ou venda (§3º). Não encontramos lei posterior de prorrogação no texto compilado. Por isso, antes de comprar direitos sobre uma chácara, confirme na Seagri se houve pedido de regularização e em que fase ele está.
Cuidado com material antigo. O manual de regularização rural da Terracap e da Seagri, indicado na Carta de Serviços da Terracap, ainda fala em ocupação anterior a 05/12/2008, prazo até 15/04/2020 e desconto de ancianidade. A lei vigente usa 22/12/2016, prazo de 15/04/2023 e não tem mais o desconto de ancianidade. Vale a lei.
Discutir a posse, a validade de uma cessão ou uma recusa de anuência são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Podemos emitir a certidão da matrícula, quando houver, e conferir a documentação da cadeia de ocupação; o requerimento e o pedido de anuência são feitos por você na Seagri.