Comece pela origem do dinheiro
"Minha Casa, Minha Vida" não é um contrato só. O programa reúne modalidades com fontes de recurso diferentes, e a regra de venda muda conforme a sua. O contrato e a matrícula dizem qual é a sua: procure a menção ao FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), ao FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) ou a um financiamento com FGTS ou recursos do banco, com alienação fiduciária. A documentação da compra pelo programa está em Minha Casa, Minha Vida: documentação.
| Modalidade | Pode vender? | Base |
|---|---|---|
| FAR ou FDS (faixa subsidiada, imóvel produzido pelo fundo) | Não antes da quitação. Cessão, promessa ou procuração para vender em desacordo é nula | Lei 11.977/2009, art. 6º-A, §§5º e 6º |
| Qualquer benefício do programa (dever geral) | A família deve manter propriedade e posse para uso próprio; venda, locação ou empréstimo que descaracterize o benefício são vedados | Lei 14.620/2023, art. 11, IX, f |
| Financiado com FGTS ou SBPE na Caixa, com alienação fiduciária | Só com anuência da Caixa ou depois de quitar | Caixa; Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Depois da quitação e da baixa da garantia | A matrícula fica livre; a duração da vedação geral após a quitação não foi confirmada | Confirme com a Caixa |
FAR e FDS: a regra mais rígida
Nas modalidades em que o imóvel é produzido pelo fundo e entregue com subsídio, a lei fecha a porta da venda antecipada:
- não se admite transferência entre vivos sem a quitação (Lei 11.977/2009, art. 6º-A, §5º, III);
- instrumentos de cessão, promessa de venda ou procuração para vender em desacordo com essas regras são nulos (§6º);
- o beneficiário deve ocupar o imóvel em até 30 dias da assinatura do contrato (art. 7º-A);
- a venda ou cessão antes da quitação, e o uso do imóvel para outra finalidade que não a moradia, provocam o vencimento antecipado da dívida (art. 7º-B);
- o beneficiário é intimado pelo Registro de Imóveis a pagar, incluindo a devolução da subvenção corrigida, no prazo de 15 dias da alienação fiduciária; sem pagamento, o contrato se resolve e a propriedade volta ao fundo (art. 7º-C). O fundo pode retomar o bem sem leilão (art. 6º-A, §9º).
A quitação antecipada, que abriria caminho para a venda, segue regulamentação do Ministério das Cidades (art. 6º-A, §5º, II). A portaria atual não foi conferida aqui: pergunte à Caixa se o seu contrato admite quitação antecipada e em que condições.
Quem comprou imóvel do FAR por "contrato de gaveta" está diante de um instrumento que a lei declara nulo. Não há regularização documental simples para isso. Procure orientação jurídica antes de pagar qualquer valor adicional.
Financiado com FGTS na Caixa
Se o seu imóvel foi comprado no programa com financiamento e alienação fiduciária, sem ser produção do fundo, valem as regras de qualquer imóvel financiado. A Caixa diz, nas perguntas frequentes do contrato, que na alienação fiduciária o imóvel não pode ser transferido a terceiros sem o consentimento da Caixa, o que coincide com a lei (Lei 9.514/1997, art. 29). Os caminhos são três: quitar antes e vender com a matrícula livre, usar o dinheiro do comprador para quitar, ou transferir o financiamento com anuência. Eles estão em vender imóvel financiado e transferir financiamento para outra pessoa.
Mesmo assim, o dever geral da Lei 14.620/2023, art. 11, IX, f, de manter o imóvel para uso da família continua no horizonte. Confirme com a Caixa e com o seu contrato como ele se aplica ao seu caso.
Parcelas atrasadas
A cartilha de direitos e deveres da Caixa avisa: com duas ou mais prestações atrasadas, a dívida é cobrada toda de uma vez, e você perde os descontos e vantagens do programa para comprar outro imóvel. No atraso, a intimação vem pelo Registro de Imóveis; veja recebi notificação do Registro de Imóveis.
O que não confirmamos
- Por quanto tempo, depois da quitação, continua a vedação de venda e locação da Lei 14.620/2023, e se ela alcança todas as modalidades.
- As portarias atuais do Ministério das Cidades sobre quitação antecipada e alienação no FAR, no FDS e na modalidade Entidades.
- Se há devolução do desconto do FGTS na revenda.
- As regras de programas habitacionais do DF, que têm normas próprias.
Nesses pontos, a resposta segura é a do seu contrato e da Caixa.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão atualizada da matrícula e conferir, com relatório, qual garantia e qual credor aparecem nela, o que ajuda a identificar a modalidade. A negociação com a Caixa, a quitação e a venda são atos seus.
Avaliar a validade de uma cessão, as consequências do vencimento antecipado ou uma venda feita fora das regras são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.