Os dois conceitos
Possuidor é quem tem, de fato, o exercício de algum dos poderes do dono, como usar o imóvel, morar nele ou alugá-lo (Código Civil, art. 1.196). A posse é uma situação de fato: ela se adquire quando se torna possível exercer esses poderes em nome próprio (art. 1.204).
Proprietário é o titular do direito de usar, gozar e dispor do imóvel, e de reavê-lo de quem o possua ou detenha injustamente (art. 1.228). A propriedade é um direito, e no imóvel ela depende do registro.
| Posse | Propriedade | |
|---|---|---|
| Natureza | Situação de fato | Direito real |
| Como se prova | Uso, ocupação, contas, contratos, testemunhas | Matrícula no Registro de Imóveis |
| Como se transfere | Entrega do imóvel, cessão de direitos | Registro do título (CC, art. 1.245) |
| Proteção | Ações possessórias contra turbação e esbulho (art. 1.210) | Direito de reaver o bem de quem o tenha injustamente (art. 1.228) |
Por que o registro separa as duas coisas
O Código Civil é direto: entre vivos, a propriedade do imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono (art. 1.245, §1º). O mesmo vale para os demais direitos reais sobre imóveis (art. 1.227).
Por isso é possível ter a posse, e até ter pago tudo, sem ser proprietário. A escritura ou o contrato é o título; é o registro na matrícula que torna o comprador dono perante todos. A Terracap faz o mesmo alerta a quem busca regularização no DF: só é dono do imóvel quem registra a compra, e a simples escritura em cartório de notas não garante a propriedade.
Onde a diferença aparece no DF
- Cessão de direitos de posse. É comum em áreas ainda não regularizadas. O comprador passa a ser possuidor, não proprietário. Veja cessão de direitos.
- Imóvel comprado e não registrado. Quem pagou, recebeu as chaves e não registrou tem a posse, mas a matrícula continua no nome do vendedor. Veja comprei e não registrei.
- Imóvel alugado. O inquilino tem a posse direta; o dono, a posse indireta e a propriedade (art. 1.197).
- Caseiro ou empregado. Quem cuida do imóvel por ordem do dono é mero detentor, não possuidor (art. 1.198).
Posse que vira propriedade
A lei permite que a posse prolongada, contínua e sem oposição leve à propriedade pela usucapião. O prazo geral é de 15 anos, independentemente de título e boa-fé (art. 1.238), e cai para 10 anos quando há justo título e boa-fé (art. 1.242), com outras hipóteses e prazos no próprio Código. A sentença ou decisão que reconhece a usucapião precisa ser registrada para o possuidor constar como dono.
Usucapião, ações possessórias e disputas sobre quem é o dono são temas jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Erros comuns
- Tratar recibo, contrato ou procuração como prova de propriedade. Eles podem provar posse ou direito contra o vendedor, mas a propriedade está na matrícula.
- Achar que escritura lavrada já basta. Sem registro, o imóvel continua no nome de quem vendeu.
- Comprar posse achando que comprou propriedade. Confira a matrícula e o nome do titular antes de pagar.