O conceito
Nenhum título entra automaticamente na matrícula. Escritura, formal de partilha, carta de arrematação ou contrato de financiamento: tudo passa por um exame jurídico do oficial do Registro de Imóveis, chamado qualificação registral. É nesse exame que se decide se o título tem condições de ser registrado ou averbado, ou se falta algo.
A qualificação começa depois do protocolo. O número de ordem do protocolo define a prioridade do título e, com ela, a preferência dos direitos reais (Lei 6.015/1973, arts. 182 e 186). Por isso, dois títulos contraditórios sobre o mesmo imóvel são analisados na ordem em que chegaram.
O que o oficial confere
| Ponto examinado | O que significa | Base |
|---|---|---|
| Tipo de título | Só são admitidos a registro títulos previstos em lei, como escrituras públicas, certos escritos particulares e títulos judiciais | Lei 6.015/1973, art. 221 |
| Continuidade | Quem transmite precisa constar como titular na matrícula; se não constar, exige-se antes o registro do título anterior | Lei 6.015/1973, arts. 195 e 237 |
| Descrição do imóvel | A caracterização no título precisa coincidir com a do registro anterior | Lei 6.015/1973, art. 225, §2º |
| Impostos | O oficial fiscaliza o pagamento dos impostos devidos pelo ato, como o ITBI | Lei 6.015/1973, art. 289 |
| Partes | Nome, documento e estado civil precisam bater com a matrícula e com os documentos | Lei 6.015/1973, art. 176 |
| Ônus e restrições | Penhoras, indisponibilidades e outros registros anteriores podem impedir ou condicionar o ato | Matrícula do imóvel |
A continuidade é o ponto que mais trava registros no dia a dia: se o imóvel ainda está no nome de um falecido ou de um antigo dono, a venda feita por outra pessoa só entra depois que a cadeia de títulos for completada. Veja matrícula.
Os resultados possíveis
- Registro ou averbação. O título está em ordem e o ato é feito na matrícula.
- Nota devolutiva. Falta algo. As exigências vêm por escrito, de uma só vez, de forma clara e objetiva, com data e assinatura do responsável (art. 198). O interessado cumpre as exigências ou, se discordar, requer que o título e a declaração de dúvida sejam enviados ao juiz. O que fazer com a nota está em nota devolutiva.
O prazo para um ou outro resultado é de 10 dias do protocolo, e de 5 dias em alguns casos (art. 188). Enquanto isso, a prenotação garante a prioridade do título.
Qualificação no DF
- Exame prévio. O Código de Normas do TJDFT prevê o exame e o cálculo do título sem protocolo, gratuito, com resposta em até 20 dias úteis (art. 397). É útil para descobrir exigências antes, mas não garante prioridade.
- Exigência fundamentada. O mesmo Código exige que cada exigência seja fundamentada, vedada a simples alusão a artigo de lei (arts. 398 a 402).
- Dúvida. A discordância é julgada pela Vara de Registros Públicos do DF (art. 399). Veja suscitação de dúvida registral no DF.
Qualquer pessoa pode apresentar um título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217). Protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual, mas a conferência dos documentos antes da apresentação reduz o risco de exigências.
Contestar uma exigência por meio de dúvida é procedimento perante o juiz. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Erros comuns
- Achar que o cartório só "carimba". A qualificação é um exame jurídico do título, com base na lei e na matrícula.
- Ignorar a continuidade. Venda de imóvel com inventário não registrado é uma das causas mais frequentes de devolução.
- Deixar divergências de área ou nome para depois. Elas aparecem na qualificação e voltam como exigência.