O conceito
Uma incorporadora costuma tocar vários empreendimentos ao mesmo tempo. Sem proteção, o dinheiro das parcelas de um prédio poderia pagar dívidas de outro. O patrimônio de afetação separa as coisas: pela Lei 4.591/1964, art. 31-A, o terreno, as acessões (a obra) e os bens e direitos ligados àquela incorporação ficam apartados do patrimônio geral do incorporador e se destinam a concluir a obra e entregar as unidades.
Esse patrimônio separado não se comunica com os demais bens do incorporador nem com outros patrimônios de afetação dele, e só responde pelas dívidas da própria incorporação (§ 1º).
Como saber se o empreendimento tem
- Peça a certidão atualizada da matrícula. O regime existe a partir da averbação, no Registro de Imóveis, do termo firmado pelo incorporador (art. 31-B). Ônus que garantam a compra do terreno ou a obrigação de construir não impedem essa averbação (parágrafo único).
- Olhe a matrícula certa. Até a conclusão, os atos do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados nas matrículas das unidades (Lei 6.015/1973, art. 237-A).
- Em conjuntos de casas ou torres, pode haver um patrimônio de afetação para cada subconjunto ou edifício, e isso deve estar declarado no memorial de incorporação (art. 31-A, §§ 9º e 10). Veja memorial de incorporação no DF.
O que o regime impõe ao incorporador
O art. 31-D lista deveres que o comprador pode cobrar pela comissão de representantes:
- manter os recursos numa conta de depósito aberta só para aquele empreendimento;
- entregar à comissão, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra assinado por profissionais habilitados;
- entregar balancetes trimestrais de cada patrimônio de afetação;
- manter escrituração contábil completa.
A comissão de representantes e o banco que financia a obra podem nomear, às próprias custas, alguém para fiscalizar o patrimônio afetado (art. 31-C). Os bens afetados só podem ser dados em garantia de crédito cujo produto vá integralmente para a obra (art. 31-A, § 3º).
Se a incorporadora falir
- Fora da massa falida. A falência ou insolvência civil do incorporador não atinge os patrimônios de afetação: terreno, obra, créditos e obrigações do empreendimento não integram a massa (art. 31-F).
- Assembleia em 60 dias. Os compradores ratificam ou elegem a comissão de representantes e decidem, por dois terços dos votos em primeira convocação ou maioria absoluta em segunda, continuar a obra ou liquidar o patrimônio (§ 1º). A mesma regra vale para obra paralisada nos termos do art. 43, VI (§ 2º).
- Mandato da comissão. Ela assina os contratos definitivos com os compradores adimplentes (§§ 3º a 6º) e, se for o caso, vende terreno e acessões e presta contas (§§ 7º a 9º).
- Dívidas que não passam aos compradores: imposto de renda e contribuição social do incorporador e obrigações de outras atividades dele (§ 20).
O que o regime não garante
- Não garante a entrega. Se os compradores decidirem continuar, ficam sub-rogados nos direitos e obrigações da incorporação, inclusive do financiamento da obra (§ 11), e cada um responde pelo saldo entre as receitas e o custo de conclusão, na proporção da sua unidade (§ 12).
- Não dispensa o registro do seu contrato. A proteção contra credores do vendedor prevista na Lei 13.097/2015, art. 55, depende da venda registrada.
- Não é permanente. Ele se extingue com a averbação da construção e o registro dos títulos em nome dos compradores, com a quitação perante o financiador, entre outras hipóteses (art. 31-E).
Erros comuns
- Confiar no folder. O que vale é a averbação na matrícula.
- Achar que afetação é seguro de obra. Ela isola o patrimônio; o risco de custo continua existindo.
- Esquecer a multa maior. No distrato, o limite da pena sobe de 25% para 50% do valor pago quando há afetação (art. 67-A, § 5º).
Assembleias após falência, ações contra a incorporadora e discussões sobre o distrato envolvem atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.