O conceito
Numa escritura de imóvel, as partes principais são quem transmite (vendedor, doador) e quem adquire (comprador, donatário). Interveniente é quem entra no instrumento sem ocupar nenhuma dessas posições. Quando essa pessoa entra para consentir com o negócio, a escritura a qualifica como interveniente anuente: alguém cuja concordância é condição para o ato valer ou produzir efeito.
A expressão não está definida em um artigo de lei. O que a lei faz é exigir, em várias situações, a anuência ou autorização de alguém que não é parte. O Código Civil, art. 220, dá a regra de forma: a anuência necessária à validade de um ato prova-se do mesmo modo que ele e deve constar, sempre que se possa, do próprio instrumento. Por isso, numa venda por escritura pública, o anuente costuma assinar a mesma escritura.
Quem aparece como anuente nos negócios com imóvel
| Anuente | Por que a concordância é exigida | Base |
|---|---|---|
| Cônjuge do vendedor | Nenhum cônjuge aliena ou grava imóvel sem autorização do outro, salvo na separação absoluta | Código Civil, art. 1.647, I |
| Outros descendentes e cônjuge do vendedor | A venda de ascendente a descendente é anulável sem o consentimento expresso deles | Código Civil, art. 496 |
| Outros descendentes, na troca desigual | A permuta de valores desiguais entre ascendente e descendente segue a mesma lógica | Código Civil, art. 533, II |
| Banco credor na alienação fiduciária | O devedor só transmite os direitos sobre o imóvel com anuência expressa do credor, e o adquirente assume as obrigações | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Terracap | Imóvel com financiamento da Terracap em curso só é transferido a outro cliente com anuência prévia e expressa dela | Carta de Serviços da Terracap |
| Proprietário do lote vizinho, no remembramento | Unir lotes de donos diferentes exige anuência específica lavrada em cartório de notas | LC distrital 1.027/2023, art. 84, parágrafo único |
O caso do cônjuge tem verbete próprio: outorga conjugal. A venda entre pais e filhos está detalhada em venda entre pais e filhos.
O anuente no imóvel financiado
É o uso mais frequente fora do direito de família. Na alienação fiduciária, o banco é titular da propriedade resolúvel até a quitação. Se o vendedor quer passar o imóvel ao comprador sem quitar, a Lei 9.514/1997, art. 29, exige a anuência expressa do banco, e o comprador passa a responder pelas obrigações do contrato. O banco, então, figura como anuente da transmissão. Como isso funciona e o que o banco analisa estão em transferir financiamento para outra pessoa e em comprar imóvel com alienação fiduciária.
Na Terracap, a Carta de Serviços prevê que o financiamento ou acordo esteja em dia para a transferência, com prazo de até 30 dias úteis para a análise do pedido.
Anuir à transmissão é diferente de quitar a dívida. Quando o saldo é pago, o banco fornece o termo de quitação em até 30 dias da liquidação, e é esse termo que permite ao Registro de Imóveis cancelar a propriedade fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 25, §§ 1º e 2º). Veja alienação fiduciária.
Anuência dada depois
Se a falta de autorização de terceiro torna o ato anulável, ele fica validado quando esse terceiro a dá posteriormente (Código Civil, art. 176). Na outorga conjugal, a aprovação posterior vale se feita por instrumento público ou particular autenticado (art. 1.649, parágrafo único).
Isso não torna a anuência dispensável. Enquanto ela não vem, o negócio fica exposto a pedido de anulação, e o Registro de Imóveis pode exigir a prova da concordância para registrar.
O que conferir antes de assinar
- Quem precisa anuir: estado civil do vendedor, existência de outros filhos na venda familiar, ônus na matrícula (alienação fiduciária, financiamento da Terracap).
- Forma da anuência: se o ato é por escritura pública, a concordância segue essa forma.
- Poderes de quem assina pelo anuente: banco e Terracap assinam por representante; o cônjuge pode assinar por procurador com poderes para isso.
- Alcance da assinatura: anuir não é garantir a dívida. Qualquer obrigação extra do anuente precisa estar escrita.
Podemos conferir a matrícula e os documentos das partes e apontar, num relatório, quais anuências o negócio parece exigir. A análise do caso concreto e a redação das cláusulas são jurídicas.
Definir quem precisa anuir e as consequências da falta de anuência é análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.