A resposta curta
Na maioria das compras financiadas por banco, não há escritura separada. O contrato particular que você assina com o banco já faz o papel da escritura, por força de duas leis:
- SFH: os contratos com entidades do Sistema Financeiro da Habitação "poderão ser celebrados por instrumento particular", "atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito" (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º).
- Lei 9.514/1997: os atos e contratos dessa lei, "mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis", podem ser feitos "por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública" (art. 38).
Repare no "poderão": a escritura pública continua permitida, só deixa de ser obrigatória. Os passos de ITBI e registro depois da assinatura estão no guia de imóvel financiado: escritura e registro; aqui o foco é a pergunta sobre a escritura.
Escritura no tabelionato × contrato do banco
| Ponto | Escritura pública | Contrato do banco |
|---|---|---|
| Quem redige | Tabelião | Banco |
| Testemunhas e firma | Ato do tabelião | Dispensadas (LRP, art. 221, §5º) |
| Assinatura | Perante o tabelião | Com todos os compradores e vendedores presentes (Caixa) |
| ITBI | Devido | Devido |
| Registro na matrícula | Obrigatório | Obrigatório |
A comparação geral entre escritura e contrato particular, fora do financiamento, está em escritura ou contrato de compra e venda.
Por que o contrato do banco dispensa testemunhas e firma
A Lei 6.015/1973, art. 221, §5º (incluído pela Lei 14.620/2023), diz que os escritos particulares "relativos a atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensam as testemunhas e o reconhecimento de firma".
A contrapartida: para os demais escritos particulares, o inciso II do mesmo artigo continua exigindo testemunhas e firma reconhecida. É uma das diferenças práticas entre o contrato de um banco e um contrato particular feito entre pessoas.
No SFH há mais uma formalidade: o contrato deve ser "rubricado por tôdas as partes em tôdas as suas fôlhas" (Lei 4.380/1964, art. 61, §6º).
O que o contrato precisa conter
Quando o contrato tem alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997, art. 24, lista o conteúdo mínimo:
- valor da dívida, prazo e condições de pagamento;
- taxa de juros e encargos;
- cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e o título de aquisição;
- livre uso do imóvel pelo devedor;
- valor do imóvel para fins de leilão e critérios de revisão;
- cláusula sobre os procedimentos de cobrança e leilão (arts. 26-A, 27 e 27-A).
Conferir a descrição do imóvel no contrato com a da matrícula evita exigência no cartório depois. O que é a garantia está em alienação fiduciária.
Quando o contrato particular pode não bastar
- Credor que não é banco. O §5º do art. 221 fala em instituições financeiras autorizadas. Um contrato particular com outro tipo de credor segue as regras gerais, com testemunhas e firma. Antes de dispensar a escritura, confirme com o Registro de Imóveis se o instrumento será aceito.
- Consórcio. A Lei 11.795/2008, art. 45, parágrafo único, permite que a compra por consórcio seja feita por instrumento particular, mas não usa a expressão "efeitos de escritura pública". Quando o contrato tem alienação fiduciária, aplica-se o art. 38 da Lei 9.514/1997, porque essa garantia não é privativa das entidades do SFI (art. 22, §1º). O Manual do FGTS também se refere a "contrato por instrumento particular com força de escritura pública". O fluxo completo está em comprar imóvel com consórcio.
A força de escritura não dispensa ITBI nem registro
- ITBI: continua devido, sobre o valor total do negócio. Para estimar, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF.
- Registro: "Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título" (Lei 9.514/1997, art. 23). Sem registro, nem você é dono, nem o banco tem garantia.
- Dinheiro do vendedor: a Caixa informa que o valor financiado "é liberado ao vendedor após a apresentação do contrato registrado no Registro de Imóveis". O vendedor também tem interesse em que o registro saia rápido.
Custos de registro em reais são calculados na calculadora de custos de escritura e registro.
Prazo para registrar: 15 ou 30 dias?
As fontes oficiais não dizem o mesmo:
| Fonte | O que diz |
|---|---|
| Lei 4.380/1964, art. 61, §7º | Contratos do SFH "serão obrigatòriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura", com essa obrigação como cláusula do contrato |
| Cartilha da Caixa (versão 15, 2026) | "Em até 30 dias, contados da data da assinatura do contrato, você deverá providenciar o registro do contrato no cartório" |
Não decidimos aqui qual prevalece no seu caso. O prático é: leia a cláusula de registro do seu contrato, veja quem ficou responsável por levá-lo ao cartório e registre o quanto antes, sem contar com o prazo mais longo. Os prazos do próprio cartório, depois do protocolo, estão em prazo de registro de imóvel. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual.