Para simular o lance e entender a contemplação, use o guia de contemplação no consórcio do CalculadoraDF. Este guia começa na documentação da compra depois de contemplado.
Como o consórcio funciona, na parte que importa para os documentos
A Lei 11.795/2008 define o consórcio como a reunião de pessoas em grupo, com prazo e número de cotas definidos, promovida por uma administradora, para que todos adquiram bens de forma isonômica por autofinanciamento (art. 2º). O Banco Central normatiza, fiscaliza e autoriza o funcionamento das administradoras (arts. 6º e 7º).
Três consequências práticas:
- Não é empréstimo bancário. O dinheiro vem do fundo comum do grupo, formado pelas parcelas de todos (art. 25).
- A administradora representa o grupo (art. 3º, §1º) e é com ela que você trata da liberação do crédito, da garantia e, depois, da quitação.
- O grupo pode ter imóvel em empreendimento como referência: o contrato para aquisição de imóvel pode prever compra em empreendimento imobiliário (art. 12, parágrafo único).
Da contemplação ao crédito
- A contemplação acontece por sorteio ou lance, conforme o contrato (art. 22, §1º), e depende de haver recursos suficientes no grupo (art. 23).
- O valor do crédito é o do bem indicado no contrato na data da assembleia de contemplação, acrescido dos rendimentos financeiros até você usar (art. 24).
- O crédito também pode quitar financiamento de sua titularidade, com anuência prévia da administradora (art. 22, §3º).
Se a carta de crédito não cobrir o preço, a diferença sai de recursos próprios ou de outra fonte, e isso precisa estar claro no contrato com o vendedor.
A garantia: por que o imóvel fica alienado
Contemplado antes de pagar todas as parcelas, você continua devendo ao grupo. Por isso a lei exige que o contrato preveja, com clareza, as garantias para usar o crédito (art. 14):
- a garantia inicial recai sobre o bem adquirido com o consórcio (§1º);
- no consórcio de imóvel, a administradora pode aceitar outro imóvel de valor suficiente como garantia (§2º);
- se o imóvel estiver em construção ou incorporação na data do uso do crédito, admitem-se outras garantias reais ou pessoais (§3º);
- a administradora pode exigir garantias complementares proporcionais às prestações que faltam (§4º).
Uma das formas possíveis é a alienação fiduciária do imóvel comprado; confira no seu contrato qual garantia foi prevista. A Lei 9.514/1997 permite que ela seja contratada por pessoa física ou jurídica, sem ser exclusiva das entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, §1º). O que é e como funciona está no verbete alienação fiduciária.
As etapas do negócio, do lado documental
- Escolha do imóvel e diligência. Antes de assinar com o vendedor, a situação do imóvel e do vendedor precisa estar conferida: matrícula, ônus e certidões. Veja certidões imobiliárias no DF. A administradora faz a análise dela e pode pedir documentos próprios.
- Contrato com vendedor e administradora. O instrumento reúne a compra e a alienação fiduciária em favor do grupo. A Lei 9.514/1997, art. 38, permite escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura. A forma adotada depende da administradora, e o instrumento precisa ser aceito pelo Registro de Imóveis.
- ITBI. O comprador paga o imposto sobre o valor do negócio. As dívidas que oneram o imóvel não são dedutíveis da base (Lei 3.830/2006, art. 5º, §1º), então a parte paga com o crédito do consórcio entra no cálculo como qualquer outra. Como o imposto funciona no DF está em ITBI no DF.
- Registro. O contrato é registrado na matrícula: a compra em seu nome e a alienação fiduciária em favor do grupo. Só com o registro você passa a ser dono (Código Civil, art. 1.245). Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual.
- IPTU. Depois do registro, o cadastro do IPTU/TLP na Receita do DF também precisa passar para o novo dono.
Para estimar ITBI e custos de registro, use a calculadora de ITBI e a calculadora de custos de escritura e registro do CalculadoraDF.
Consórcio não é financiamento: diferenças que aparecem depois
| Ponto | Consórcio | Financiamento bancário residencial |
|---|---|---|
| Quem é o credor | O grupo, representado pela administradora | O banco |
| Quem regula | Lei 11.795/2008 e Banco Central | Lei 9.514/1997 e normas do SFH/SFI |
| Atraso e leilão | Regras gerais da Lei 9.514/1997 | Regras especiais do art. 26-A, para imóvel residencial |
A diferença da última linha está na própria lei: o art. 26-A da Lei 9.514/1997, que traz regras especiais de cobrança, consolidação e leilão para financiamento de imóvel residencial, exclui expressamente as operações de consórcio. O que acontece em caso de atraso está em leilão extrajudicial da alienação fiduciária.
FGTS e transferência da cota
- FGTS: a Lei 8.036/1990, art. 20, §21, estende ao consórcio imobiliário, quando o bem já foi adquirido, o uso do FGTS para pagar parte das prestações e para amortizar ou liquidar o saldo. Os requisitos gerais do fundo continuam valendo; confirme com a Caixa e com a administradora.
- Transferir a cota: direitos e obrigações do contrato podem passar a terceiros, mas só com prévia anuência da administradora (Lei 11.795/2008, art. 13).
- Sair do grupo sem ser contemplado: o consorciado excluído tem direito à restituição do que pagou ao fundo comum, calculada pela lei e pelo contrato (art. 30).
Depois de quitar
Paga a última parcela, a garantia não sai sozinha da matrícula. O cancelamento da alienação fiduciária depende do termo de quitação e da averbação na matrícula. O que está envolvido e o que costuma atrasar estão em baixa da alienação fiduciária.