Comece pela matrícula do terreno
Em qualquer cenário (falência, obra parada, empresa sumida ou escritura que não sai), as respostas começam no mesmo documento: a certidão atualizada da matrícula do terreno ou da sua unidade, se ela já existir. Procure cinco coisas:
| O que procurar | Por que importa |
|---|---|
| Registro do memorial de incorporação | Sem ele a incorporadora não podia vender as unidades (Lei 4.591/1964, art. 32). Veja memorial de incorporação |
| Averbação de patrimônio de afetação | Define o que acontece na falência (arts. 31-A e 31-B) |
| Registro da sua promessa de compra e venda | Dá direito real e abre a adjudicação compulsória (art. 32, §2º) |
| Hipoteca ou alienação fiduciária em favor de banco | Mostra o financiamento da obra e quem é o credor |
| Averbação de destituição do incorporador ou de ata da comissão | Indica que os compradores já assumiram a obra |
Guarde também o contrato, os comprovantes de pagamento e o quadro-resumo.
Cenário 1: a construtora faliu
Com patrimônio de afetação. O terreno, a obra e os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio da empresa e não entram na massa falida (Lei 4.591/1964, art. 31-F; Lei 11.101/2005, art. 119, IX). Os compradores se reúnem em assembleia, em até 60 dias da falência, e decidem entre continuar a obra ou liquidar o patrimônio. A comissão de representantes recebe mandato para assinar as escrituras definitivas com os compradores em dia, inclusive transmitindo o domínio e imitindo-os na posse. Quem continua a obra assume a parte proporcional do custo que falta. O funcionamento do regime está detalhado em patrimônio de afetação; o essencial aqui é conferir se a averbação existe.
Sem patrimônio de afetação. Se a maioria não conseguir prosseguir com a obra, os compradores passam a ser credores privilegiados pelas quantias que pagaram, e os bens pessoais do incorporador respondem de forma subsidiária (art. 43, III). A Lei de Falências manda aplicar à promessa de compra e venda de imóvel a legislação própria (Lei 11.101/2005, art. 119, VI). Habilitar o crédito na falência é ato de advogado.
Cenário 2: a obra parou
Obra paralisada por mais de 30 dias sem justa causa permite que o juiz notifique o incorporador para retomá-la. Se ele não atender, a maioria absoluta dos compradores pode destituí-lo (Lei 4.591/1964, art. 43, VI). O próprio Registro de Imóveis notifica o incorporador para, em 15 dias, entregar a obra e os documentos à comissão ou pagar as quotas pendentes (§1º). A ata da assembleia, registrada no Registro de Títulos e Documentos, serve para averbar a destituição na matrícula e para imitir a comissão na posse (§3º). As unidades ainda não vendidas ficam indisponíveis até o incorporador provar sua regularidade (§4º).
Cenário 3: a obra ficou pronta, mas a escritura não sai
Se a sua promessa está registrada, ela é irretratável e dá direito à adjudicação compulsória contra o incorporador ou quem o suceder, inclusive se ele ficar insolvente depois do fim da obra (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º). O procedimento no Registro de Imóveis está em adjudicação compulsória extrajudicial. Para o cenário da construtora em crise, o Código Nacional de Normas traz regras que fazem diferença:
- Massa falida: é possível adjudicar bem da massa, desde que o negócio seja anterior à decretação da falência, ressalvadas as hipóteses de ineficácia e revogação da Lei de Falências. A mesma regra vale para empresa em recuperação judicial (art. 440-AK e parágrafo único).
- Empresa extinta: notifica-se o liquidante ou o último administrador conhecido; se forem desconhecidos, por edital (art. 440-U, §§1º e 2º).
- Arrependimento: passado o prazo de carência da incorporação, o direito de arrependimento não impede a adjudicação (art. 440-B, parágrafo único).
- O que não é exigido: regularidade fiscal do vendedor nem prova de quitação do condomínio (arts. 440-AI e 440-AJ).
- Indisponibilidade: não impede o início do procedimento, mas o pedido é negado se ela não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH).
Se o habite-se saiu e ninguém averbou a construção, qualquer adquirente pode requerer a averbação (art. 44, §2º). Veja averbação de construção.
A hipoteca da construtora na matrícula
É comum a construtora ter dado o terreno ou as unidades em hipoteca ao banco que financiou a obra. O STJ, na Súmula 308, firmou que a hipoteca entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A súmula protege o comprador, mas não apaga o ônus sozinha. O cancelamento exige quitação ou autorização do credor ou procedimento com o credor intimado (Lei 6.015/1973, art. 251), explicado em cancelamento de hipoteca. Em carteiras antigas da Caixa que hoje estão com a Emgea, a própria empresa orienta, nas suas perguntas frequentes, reunir documentos de posse ou propriedade, comprovantes de pagamento e matrícula atualizada e enviá-los para análise.
Onde entramos
Podemos emitir as certidões da matrícula do terreno e das unidades e fazer a conferência documental do seu caso, com relatório do que está e do que não está registrado. Assembleia, habilitação na falência, destituição, adjudicação e pedido de cancelamento de hipoteca com base na súmula são atos jurídicos.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.