Duas regras que parecem se contradizer
Quem começa a estudar o tema encontra duas afirmações:
- a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 17) diz que qualquer pessoa pode pedir certidão do registro sem informar o motivo;
- o Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 126) diz que a busca fundada só no indicador pessoal (o índice por nome, CPF ou CNPJ) pressupõe identificação segura de quem pede e indicação da finalidade, com registro de tudo.
As duas convivem porque tratam de pedidos diferentes. Pedir a certidão de uma matrícula que você já conhece é consultar um imóvel. Pesquisar todos os imóveis ligados a um CPF é consultar uma pessoa. O Código Nacional de Normas, em uma seção dedicada ao Registro de Imóveis e à proteção de dados, trata cada caso de um jeito:
| Pedido | O que o cartório exige |
|---|---|
| Certidão de matrícula, registro ou averbação específicos | Identificação de quem pede, sem finalidade (art. 123) |
| Busca por CPF ou CNPJ (indicador pessoal) | Identificação segura e finalidade, com registro (art. 126) |
| Pedidos em bloco ou em grande volume | Identificação e finalidade; pode haver recusa fundamentada (art. 123, §§3º e 4º) |
| Certidão de atos anteriores da cadeia do imóvel | Identificação segura e finalidade (art. 125, parágrafo único) |
| Informação que não sai em forma de certidão | Identificação segura e finalidade, salvo se quem pede consta do registro (art. 127) |
O mesmo Código veda, fora das hipóteses previstas em lei ou norma, certidão que reúna dados pessoais extraídos de mais de uma matrícula (art. 124). A pesquisa localiza; cada matrícula é certificada separadamente.
A Lei 14.382/2022, que criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), prevê a consulta com base em indicador pessoal (art. 3º, §2º). Ou seja: a busca por CPF é legal e está prevista em lei, mas vem com regras de identificação e finalidade.
A pesquisa não é anônima
Sempre que a identificação e a finalidade forem exigidas, o cartório forma um prontuário, físico ou digital, com esses dados (art. 128). E o titular dos dados pesquisados tem direito de requisitar as informações desses prontuários (parágrafo único).
Na prática: a pessoa cujo CPF foi pesquisado pode descobrir quem pesquisou e com qual finalidade declarada. Isso é um incentivo forte para declarar a finalidade verdadeira e para pesquisar só quando há motivo legítimo.
Na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), a lógica é parecida: a consulta do próprio nome é gratuita, e a de terceiros exige identificação e custeio (art. 320-L).
O que a LGPD pede de quem usa o resultado
Os cartórios são controladores dos dados que tratam e seguem a Lei Geral de Proteção de Dados (Código Nacional de Normas, arts. 79 e 82). Quem pede a pesquisa e usa o resultado também trata dados pessoais de outra pessoa e precisa respeitar a LGPD (Lei 13.709/2018):
- Necessidade: usar só o mínimo necessário para a finalidade (art. 6º, III).
- Base legal: o tratamento precisa se apoiar em uma hipótese do art. 7º. As mais ligadas à pesquisa patrimonial são o exercício regular de direitos em processo judicial, administrativo ou arbitral (VI), o legítimo interesse (IX), que cede quando prevalecem direitos e liberdades fundamentais do titular, e a proteção do crédito (X).
- Legítimo interesse com cuidado: ele só vale para finalidades legítimas, a partir de situações concretas, com os dados estritamente necessários e com transparência (art. 10, caput e §§1º e 2º).
- Dado público não é dado livre: o uso deve respeitar a finalidade, a boa-fé e o interesse público que justificaram a disponibilização (art. 7º, §3º).
Informações sobre imóveis não estão na lista de dados sensíveis da LGPD (art. 5º, II), mas continuam sendo dados pessoais quando ligadas a um CPF.
Finalidades que costumam se encaixar e as que não se encaixam
O enquadramento de cada caso é análise jurídica. Como referência:
| Situação | Base que costuma ser invocada |
|---|---|
| Localizar imóveis do falecido para o inventário | Exercício regular de direitos |
| Conferir o vendedor antes de comprar um imóvel | Legítimo interesse |
| Verificar bens de um devedor antes de cobrar ou executar | Proteção do crédito ou exercício regular de direitos |
| Instruir processo de partilha, alimentos ou execução | Exercício regular de direitos |
| Conferir o que está registrado no próprio CPF | Dados do próprio titular |
Não se encaixam: curiosidade sobre vizinhos, parentes ou famosos; vigilância de ex-parceiro; localizar pessoa; montar dossiê ou revender dados; qualquer uso que o pesquisado não poderia razoavelmente esperar.
Se o seu caso depende de um processo ou de uma estratégia de cobrança, o enquadramento e o uso do resultado devem ser definidos com orientação jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Boas práticas para quem vai pesquisar
- Escreva a finalidade antes de pesquisar, em uma frase concreta ("inventário de Fulano, falecido em tal data").
- Pesquise só o necessário: o CPF certo, os cartórios que fazem sentido, só imóveis.
- Guarde o resultado com cuidado e compartilhe apenas com quem participa do caso.
- Confirme com certidão antes de agir: a pesquisa localiza, mas não prova propriedade. Os limites técnicos estão em limites da busca de imóveis.
O que a busca encontra e o que ela não prova está em busca de imóveis por CPF e busca de imóveis por CNPJ. No serviço de pesquisa patrimonial imobiliária, a finalidade é registrada em cada pedido e o resultado é entregue só a quem pediu.