De qual lado desta história você está
Esta página é para quem sofreu a obra do vizinho: o muro que avançou, a casa que passou a divisa, a janela ou a laje que ficou colada no seu lote. Se foi você quem construiu no terreno de outra pessoa, a leitura certa é construí em terreno de terceiro, que trata das mesmas regras pelo ângulo inverso.
Antes de tudo, separe dois problemas que costumam vir misturados:
- Invasão: a obra ocupa parte do seu lote.
- Obra irregular na divisa: a obra está no terreno do vizinho, mas desrespeita distâncias, joga água no seu lado ou põe a sua casa em risco.
O que o Código Civil garante
A regra geral é o art. 1.299: o proprietário pode levantar no seu terreno as construções que quiser, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. A partir daí, a lei desce aos detalhes.
| Situação | Regra | Base |
|---|---|---|
| Água do telhado caindo no seu lote | O vizinho não pode despejar águas diretamente sobre o prédio ao lado | CC, art. 1.300 |
| Janela, eirado, terraço ou varanda | Proibidos a menos de 1,5 m do terreno vizinho; janela sem visão direta ou perpendicular, 75 cm. Aberturas de luz pequenas (até 10 × 20 cm) acima de 2 m não entram na regra | CC, art. 1.301 |
| Prazo para reclamar da abertura | Ano e dia depois da conclusão da obra | CC, art. 1.302 |
| Zona rural | Nada a menos de 3 m da divisa | CC, art. 1.303 |
| Parede divisória | Pode ocupar até meia espessura do terreno vizinho | CC, art. 1.305 |
| Obra encostada que cause infiltração | Proibida | CC, art. 1.308 |
| Obra com risco de desmoronamento | Só com obras de proteção, e o vizinho tem direito a ressarcimento mesmo assim | CC, art. 1.311 |
| Consequência de violar essas regras | Demolição e perdas e danos | CC, art. 1.312 |
Há também o dever inverso: você precisa tolerar a entrada do vizinho, com aviso prévio, quando ele precisa reparar ou limpar a construção dele, e qualquer dano causado nessa entrada deve ser ressarcido (art. 1.313).
Essas são as regras civis. As regras urbanísticas do DF (afastamentos, gabarito, licença) são outra camada, fiscalizada pelo DF Legal. Veja fiscalização do DF Legal em obra. Não confirmamos um canal específico de denúncia para esse caso; consulte os canais oficiais do órgão.
Se a obra entrou no seu lote
O Código Civil trata a invasão de terreno alheio como acessão e dá peso a dois fatores: a boa-fé de quem construiu e o tamanho da invasão em relação ao seu terreno.
- Até um vigésimo do seu lote: o vizinho de boa-fé, cuja obra vale mais que a faixa invadida, pode adquirir essa faixa pagando indenização (art. 1.258). Se agiu de má-fé, a indenização é muito maior.
- Mais de um vigésimo: o de boa-fé adquire a faixa e indeniza; o de má-fé pode ser obrigado a demolir e a pagar em dobro (art. 1.259).
Na prática, a demolição tende a ficar para os casos de má-fé. Quem define boa-fé, valor e consequência, se não houver acordo, é o juiz.
Quando o problema é o limite
Muitas vezes ninguém sabe ao certo onde passa a divisa: os marcos sumiram, o muro foi erguido "mais ou menos" ou a matrícula tem medidas antigas.
- Demarcação: o proprietário pode exigir que o vizinho faça com ele a demarcação, reavivando rumos e marcos, com despesas divididas; muros e cercas presumem-se comuns (CC, art. 1.297). Se os limites forem confusos, vale a posse justa; sem ela, a área em disputa é dividida em partes iguais (art. 1.298).
- Por escritura: a demarcação pode ser feita por escritura pública, desde que todos sejam maiores, capazes e estejam de acordo (CPC, art. 571).
- Na Justiça: a ação demarcatória cabe ao proprietário (CPC, art. 569, I). Com imóvel georreferenciado e averbado, o juiz pode dispensar a perícia (art. 573).
- Escritura de divisas: os confrontantes podem ajustar a linha divisória por escritura e levá-la ao Registro de Imóveis, com ITBI se houver transferência de área (Lei 6.015/1973, art. 213, §9º; Código de Normas do TJDFT, art. 444).
- Retificação de área: se o que está errado é a descrição na matrícula, e não a posse, o caminho é a retificação de área. Veja também área divergente da matrícula.
O que prova o quê
- Certidão da matrícula e planta do parcelamento: mostram as medidas e os confrontantes registrados.
- Levantamento topográfico feito por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT: mostra onde estão de fato o muro, a casa e os marcos. Cada profissional responde pelo que assina.
- Ata notarial: o tabelião registra o estado da obra, fotos e medições numa data. Útil antes que a obra avance. Veja ata notarial.
- Fotos datadas, conversas e notificações: ajudam a fixar quando a obra terminou (relevante para o prazo de ano e dia) e se houve oposição.
A comparação entre o registro e o levantamento é o ponto de partida tanto para um acordo quanto para um advogado. Não confirmamos em norma que o Registro de Imóveis do DF faça constatação no local fora do procedimento de retificação; dentro dele, a lei permite diligências.
Onde entramos
Podemos emitir a certidão atualizada da sua matrícula e da matrícula do vizinho e fazer a conferência documental do que está registrado. O levantamento técnico fica com engenheiro ou arquiteto, e contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados.
Exigir demolição, pedir indenização ou propor demarcação são medidas jurídicas; não tente remover a obra por conta própria. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.