O conceito
Confrontante é o vizinho de divisa aos olhos do registro. A Lei 6.015/1973, art. 213, § 10, incluído pela Lei 14.382/2022, define: são os proprietários e os titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos. "Confinante" é usado no mesmo sentido em vários artigos da lei.
Não é, portanto, qualquer morador da rua: é quem tem direito registrado sobre o imóvel que encosta no seu.
Quem entra e quem não entra
| Situação do imóvel vizinho | Quem responde como confrontante | Base |
|---|---|---|
| Um único dono | O proprietário ou titular de direito real ou aquisitivo | Art. 213, § 10 |
| Condomínio geral (vários coproprietários) | Qualquer um dos condôminos | § 10, I |
| Condomínio edilício | O síndico | § 10, II |
| Condomínio por frações autônomas (incorporação) | A comissão de representantes | § 10, II |
| Hipoteca ou penhor | O credor não é confrontante | § 10, III, "a" |
| Propriedade vinculada temporariamente a crédito (ex.: alienação fiduciária) | O credor não é confrontante | § 10, III, "b" |
Onde os confrontantes aparecem
- Na escritura. Tabeliães e juízes devem fazer constar as confrontações e os nomes dos confrontantes (art. 225).
- Na retificação com mudança de medida. A planta e o memorial vão assinados pelo profissional, com ART, e pelos confrontantes (art. 213, II). Só contam os vizinhos das divisas alcançadas pela alteração (§ 16). Prazos, impugnação e riscos do procedimento estão em retificação de área no DF.
- Na usucapião extrajudicial. A planta é assinada também pelos titulares de direitos registrados ou averbados nas matrículas dos imóveis confinantes; quem não assinou é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, II e § 2º).
- Na Reurb. O processo administrativo abre prazo para a manifestação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes (Lei 13.465/2017, art. 28, II). No DF, a notificação de titulares e confrontantes é uma das fases previstas no Decreto 46.741/2025, art. 18. Veja Reurb no DF.
- Na mudança de divisa combinada. Dois ou mais confrontantes podem alterar ou estabelecer as divisas entre si por escritura pública, com imposto de transmissão se houver transferência de área (art. 213, § 9º).
Quando a lei dispensa a assinatura
No imóvel rural, para a identificação por georreferenciamento, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações (art. 176, § 13). Se essa declaração não for possível, segue-se o procedimento de retificação do art. 213 (Decreto 4.449/2002, art. 9º, § 8º).
Por que identificar os confrontantes costuma atrasar
A lei pede a participação do titular atual de cada imóvel vizinho, e é aí que muitos procedimentos param:
- Nome desatualizado. A escritura antiga traz o vizinho da época, que pode já ter vendido, morrido ou dividido o lote.
- Vizinho sem matrícula própria ou com matrícula em outra circunscrição. Localizar o registro certo leva tempo.
- Titular desconhecido ou falecido. Nesses casos, a lei prevê anuência do ocupante e notificação por edital eletrônico, com prazo de 15 dias úteis (art. 213, § 17), o que alonga o procedimento.
- Divisa contestada. Um confrontante que impugna leva o caso a outra fase, às vezes ao juiz.
O oficial também pode fazer diligências no local para verificar a situação do imóvel em relação aos confrontantes (art. 213, § 12). Ter as certidões atualizadas das matrículas vizinhas antes de começar evita surpresas; as certidões imobiliárias cuidam da obtenção, da conferência e da organização desse conjunto.
Divergência de divisa, impugnação de confrontante ou usucapião envolvem atos jurídicos e podem ir ao juiz. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Retificação de área: o procedimento em que os confrontantes mais aparecem.
- Área divergente da matrícula: quando a medida real não bate com o registro.
- Servidão: direito sobre o imóvel vizinho, que não se confunde com a divisa.