A situação
Você comprou o apartamento, registrou, mudou-se. Semanas depois, a administradora manda uma cobrança de taxas de meses anteriores à compra, com multa e juros, ou o condomínio avisa que há uma ação de cobrança contra a unidade. O vendedor não atende o telefone.
A reação natural é dizer que a dívida não é sua. Para o condomínio, porém, ela é.
O que a lei diz
- Código Civil, art. 1.345: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." A dívida é da unidade e segue quem for o dono.
- Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único: exige prova de quitação das obrigações com o condomínio para alienar a unidade.
- Lei 7.433/1985, art. 2º, §2º: aceita como essa prova a declaração do alienante, feita sob as penas da lei e consignada na escritura.
O resultado prático é um descompasso: a escritura pode ser lavrada com base só na palavra do vendedor, mas quem responde perante o condomínio, se a palavra estiver errada, é o comprador.
Causas mais comuns
- Declaração do vendedor sem conferência. A escritura saiu com a declaração de quitação e ninguém pediu o demonstrativo ao condomínio.
- Parcelas vencidas entre o contrato e a escritura. O vendedor estava em dia quando assinou o compromisso, mas deixou de pagar até a entrega das chaves.
- Acordo antigo não cumprido. O vendedor tinha parcelado a dívida com o condomínio e parou de pagar o acordo.
- Taxa extra ou rateio aprovado antes da venda. Chamadas extraordinárias aprovadas em assembleia com vencimentos posteriores, sem que o contrato dissesse quem as paga.
Como confirmar o que está sendo cobrado
- Peça o demonstrativo por mês de competência ao síndico ou à administradora, com a data de vencimento de cada parcela. Separe o que venceu antes e depois da data da posse ou do registro. Para conferir multa e juros de cada parcela, use a calculadora de multa de condomínio do CalculadoraDF.
- Releia a escritura. Procure a cláusula em que o vendedor declara a quitação condominial e a data. É o documento que mostra o que ele afirmou.
- Confira o contrato de compra e venda. Veja se ele define quem paga as taxas até a entrega das chaves e as chamadas extras.
- Verifique se há protesto ou ação. Encargos condominiais podem ser levados a protesto, segundo o IEPTB-BR. Uma certidão de protesto em nome do vendedor e as certidões de distribuição judicial ajudam a ver se já há cobrança formal. Veja protesto na compra de imóvel.
Caminhos
A dívida é real e anterior à compra. Perante o condomínio, a unidade responde. Negociar com a administradora costuma evitar que multa e juros continuem correndo ou que a cobrança vire ação. Guarde todos os comprovantes.
O vendedor declarou quitação que não existia. Os comprovantes do que você pagou e a cláusula da escritura são a base para cobrar dele. O caminho, acordo ou ação, depende do caso e passa por advogado.
A cobrança inclui parcelas posteriores à sua posse. Essas são suas desde o início. Confira as datas antes de discutir o restante.
Você comprou em leilão. No leilão judicial, os créditos propter rem se sub-rogam no preço (CPC, art. 908, §1º). No leilão extrajudicial da alienação fiduciária, tributos e condomínio até a imissão na posse ficam com o fiduciante (Lei 9.514/1997, art. 27, §8º). O edital pode dispor de outra forma; leia antes de dar lance. Veja comprar imóvel em leilão.
Para quem ainda vai comprar
A prevenção é simples e barata perto do risco:
- Peça ao vendedor a declaração de quitação emitida pelo síndico ou pela administradora, com data recente, e não só a declaração dele. O que conferir nela está em declaração de quitação condominial.
- Combine no contrato quem paga as taxas até a entrega das chaves e as chamadas extras já aprovadas.
- Se houver débito, defina no contrato que ele será pago com parte do preço, antes ou na assinatura da escritura.
- Faça a mesma conferência com o IPTU e a TLP, que também acompanham o imóvel: veja imóvel com IPTU atrasado.
Quem participa
- Síndico ou administradora: emite a declaração e o demonstrativo, e negocia a dívida.
- Tabelionato de notas: consigna na escritura a declaração do vendedor.
- Vendedor: é quem declarou a quitação e quem, em tese, deve reembolsar.
- Advogado: quando a cobrança vira ação ou quando você quer reaver o valor do vendedor.
Podemos fazer a conferência documental da compra, com certidões do imóvel e do vendedor, inclusive a de protesto, e um relatório do que encontramos. A declaração do condomínio é emitida pelo próprio condomínio.
Negociar ou cobrar a dívida em juízo, ou reaver do vendedor o que você pagou, pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.