Como a recusa chega até você
O cartório de registro de imóveis não costuma usar a palavra "recusa". O que chega é uma nota devolutiva, e o problema é que uma das exigências parece impossível: pede um documento que não existe, a assinatura de alguém que morreu ou sumiu, ou uma correção que o vendedor não quer fazer. Às vezes o título volta pela segunda ou terceira vez com a mesma exigência.
Esta página trata desse impasse. Se a sua nota traz exigências comuns, que você consegue cumprir, o roteiro está em nota devolutiva do registro de imóveis. Se o título nem foi examinado ainda, veja registro não saiu.
Por que o título trava
O vendedor não é o titular na matrícula
É a causa que mais gera impasse. A Lei 6.015/1973 adota o princípio da continuidade: se o imóvel não está matriculado ou registrado em nome de quem transmite, o oficial exige o registro do título anterior (art. 195), e não faz registro que dependa de um título anterior ainda não apresentado (art. 237). Acontece quando o seu vendedor comprou e nunca registrou, ou recebeu por herança sem partilha registrada.
O imóvel ainda está em nome de pessoa falecida
Sem a partilha registrada, os herdeiros não aparecem na matrícula. A escritura assinada por eles, sem alvará ou sem enquadramento nas exceções, esbarra no Código de Normas do TJDFT, art. 233, III. Veja inventário não registrado.
Cartório errado
O registro só se faz na serventia da situação do imóvel (art. 169). No DF, há nove ofícios de registro de imóveis, e alguns bairros geram confusão. Confira em qual cartório atende o imóvel.
O título não confere com a matrícula
Nome, estado civil, documento das partes ou descrição do imóvel diferentes do que está registrado. Enquanto o título não bater com a matrícula, a exigência se repete a cada reapresentação.
Formato ou tributo
Título eletrônico que não é nato-digital com assinatura ICP-Brasil, fora das exceções (art. 466 do Código de Normas), ou escritura que deixou o ITBI para o momento do registro (art. 232, IX) sem que o imposto tenha sido pago.
Por que a mesma exigência volta
Quem recebe a nota pela segunda ou terceira vez costuma ter atacado o sintoma, e não a causa. Alguns sinais de que o problema é mais fundo do que um papel:
- O nome do titular na matrícula não é o de quem vendeu para você. Nenhum documento seu resolve isso; falta registrar o título de alguém antes de você.
- A exigência cita continuidade, título anterior ou alvará. São exigências de cadeia e de sucessão, não de forma.
- A exigência não diz com clareza o que falta. No DF, ela deve ser fundamentada, e a simples citação de artigo não basta. Uma nota assim precisa ser esclarecida antes de qualquer nova tentativa.
- O título foi levado a um cartório que não é o da matrícula. Reapresentar no mesmo lugar só gera nova devolução.
Cada reapresentação sem a causa resolvida consome uma nova prenotação, e cada prenotação vencida sem cumprimento devolve os emolumentos com retenção de um quarto (Código de Normas, art. 402). Enquanto isso, o seu título fica fora da matrícula.
Saídas conforme a causa
| Causa | Caminho | Quem resolve |
|---|---|---|
| Título anterior não registrado | Registrar primeiro o título do seu vendedor, depois o seu | Vendedor, com o registro de imóveis |
| Imóvel de falecido | Inventário e registro da partilha, ou alvará | Herdeiros e advogado |
| Cartório errado | O título só é registrado na serventia da situação do imóvel | Registro de imóveis competente |
| Divergência de dados | Corrigir o título no tabelionato que o lavrou ou apresentar o documento que comprova o dado | Tabelionato de notas e partes |
| Você discorda da exigência | Pedir a suscitação de dúvida | Juiz da Vara de Registros Públicos |
| Exigência impossível de cumprir | Pedir a dúvida (art. 198, VI) ou buscar a via judicial comum (art. 204) | Advogado |
Enquanto nada disso se resolve, lembre que quem registra é o dono perante todos: pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só se transfere com o registro. Um título parado não protege o comprador contra atos que forem registrados antes dele.
Quando você não concorda com a exigência, o procedimento de dúvida, com prazos e efeitos, está em suscitação de dúvida registral. Pedida dentro da prenotação, a dúvida mantém a prioridade do seu título.
Quem entra em cada etapa
- Registro de imóveis: faz a qualificação e diz o que falta.
- Tabelionato de notas: corrige a escritura que ele mesmo lavrou.
- Vendedor e herdeiros: são os únicos que podem registrar o título anterior ou fazer a partilha.
- Advogado: quando o caminho é alvará, inventário, dúvida ou ação.
- Você: qualquer pessoa pode apresentar o título ao registro (Lei 6.015/1973, art. 217). Protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do nosso atendimento atual.
Que tipo de serviço resolve
O impasse quase sempre se desfaz quando alguém lê a exigência ao lado da matrícula e da cadeia de títulos e aponta onde, exatamente, a história se rompe. É o que entregamos na análise documental: as certidões da matrícula e dos registros anteriores, a conferência com o seu título e um relatório claro da causa e do que resolver primeiro. Com isso você chega ao cartório, ao tabelionato ou ao advogado com o diagnóstico pronto.
Quando a solução passa por alvará, inventário, dúvida registral ou ação judicial, este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.