O conceito
A regularização fundiária urbana (Reurb) usa vários instrumentos para colocar no papel quem já vive num núcleo informal. Dois deles são específicos dela e aparecem juntos na Lei 13.465/2017 (art. 15, I): a legitimação fundiária e a legitimação de posse.
A lei define a legitimação fundiária como o mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito de propriedade sobre unidade objeto da Reurb (art. 11, VII). "Originária" quer dizer que a propriedade não é recebida do dono anterior, como numa compra: ela nasce do ato do poder público.
Legitimação fundiária
Pelo art. 23, é conferida por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, a quem detém em área pública ou possui em área privada, como sua, unidade com destinação urbana de núcleo urbano informal consolidado existente em 22/12/2016.
- Efeito sobre a matrícula: o ocupante recebe a unidade livre de ônus, direitos reais, gravames ou inscrições da matrícula de origem, salvo os que digam respeito a ele próprio (§ 2º). Os gravames continuam nas unidades que não foram adquiridas por esse meio (§ 3º).
- Requisitos extras na Reurb-S (§ 1º): o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural; não pode ter recebido legitimação de posse ou fundiária com a mesma finalidade; e, se o uso não for residencial, o poder público precisa reconhecer o interesse público da ocupação.
- Registro: o poder público encaminha a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) para registro imediato, sem título individual para cada ocupante (§ 5º). A CRF traz a listagem dos ocupantes e os direitos que receberam (art. 11, V).
- Área pública: na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o DF e os Municípios ficam autorizados a reconhecer a propriedade dos ocupantes por esse meio (§ 4º).
Legitimação de posse
| Legitimação fundiária | Legitimação de posse | |
|---|---|---|
| O que confere | Propriedade | Reconhecimento da posse |
| Área pública | Admitida | Não se aplica (art. 25, § 2º) |
| Transferência | É propriedade | Pode ser transferida em vida ou por herança (art. 25, § 1º) |
| Virar propriedade | Já é | Após 5 anos do registro, automaticamente nos casos do art. 183 da Constituição; nos demais, a pedido, cumpridos os requisitos de usucapião (art. 26) |
| Cancelamento | — | Pelo poder público, se as condições deixarem de ser atendidas, sem indenização (art. 27) |
Depois de convertida, a legitimação de posse também vira forma originária de aquisição, com a unidade livre dos ônus da matrícula de origem (art. 26, § 2º).
Custos na Reurb-S
São isentos de custas e emolumentos, entre outros atos da Reurb-S, o registro da legitimação fundiária e o registro do título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade (art. 13, § 1º, II e III).
E no DF
A Reurb no DF segue a Lei Complementar 986/2021, que aplica a Lei 13.465 no que couber. Qual instrumento será usado em cada núcleo depende do projeto aprovado. O andamento dos processos de cada área pode ser consultado no Portal da Regularização da SEDUH. As fases e os requisitos locais estão em Reurb no DF.
Antes de comprar um imóvel titulado pela Reurb
- Peça a certidão da matrícula da unidade. Confira se a legitimação foi registrada em nome de quem vende.
- Identifique o título. Legitimação de posse ainda não convertida é posse, não propriedade.
- Veja as averbações. Qualquer restrição posterior ao título aparece na matrícula.
Contestar a listagem de ocupantes, discutir a conversão da posse ou defender direito sobre unidade em Reurb são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Posse e propriedade: a diferença que separa os dois títulos.
- Princípio da continuidade: o encadeamento de títulos do qual a aquisição originária não depende.
- Regularização de condomínio no DF