Benfeitorias são obras ou despesas feitas num bem já existente. O Código Civil as divide em necessárias (conservam o bem), úteis (aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (mero deleite ou recreio) (art. 96).
O possuidor de boa-fé é indenizado pelas necessárias e úteis, pode reter o imóvel até receber e pode levantar as voluptuárias não pagas; o de má-fé só recebe pelas necessárias, sem retenção (arts. 1.219 e 1.220).
Construção nova em terreno é tratada pelo Código Civil como acessão, com regras próprias (arts. 1.253 e 1.255).
O termo aparece também na evicção, no regime de bens do casamento, no direito de superfície e na venda de fração ideal.
As três espécies
O Código Civil classifica as benfeitorias no art. 96:
Espécie
Definição legal
Exemplo típico
Necessária
A que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (§3º)
Obra para conter infiltração ou risco estrutural
Útil
A que aumenta ou facilita o uso do bem (§2º)
Acréscimo que amplia o uso do imóvel
Voluptuária
A de mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual, ainda que torne o bem mais agradável ou seja de elevado valor (§1º)
Elemento decorativo ou de lazer
Os exemplos são ilustrativos: a lei classifica pela finalidade, e a mesma obra pode ser enquadrada de forma diferente conforme o caso. Não são benfeitorias os melhoramentos que surgem sem intervenção do proprietário, possuidor ou detentor (art. 97).
Quem indeniza e o direito de retenção
A classificação importa sobretudo quando alguém que está na posse do imóvel precisa devolvê-lo. As regras estão nos arts. 1.219 a 1.222:
Situação do possuidor
Necessárias
Úteis
Voluptuárias
Boa-fé (art. 1.219)
Indenização e retenção
Indenização e retenção
Pode levantar, se não pagas e sem estragar a coisa
Má-fé (art. 1.220)
Só ressarcimento, sem retenção
Nada
Não pode levantar
Retenção é o direito de continuar no imóvel até ser pago. Além disso, as benfeitorias se compensam com os danos e só são indenizadas se ainda existirem ao tempo da evicção (art. 1.221). Quem reivindica o imóvel paga ao possuidor de boa-fé o valor atual; ao de má-fé, pode escolher entre o valor atual e o custo (art. 1.222). A diferença entre posse e propriedade está em posse e propriedade.
Benfeitoria não é construção nova
Construção ou plantação em terreno segue outra lógica: o Código Civil a trata como acessão. Presume-se feita pelo proprietário e à custa dele (art. 1.253). Quem edifica de boa-fé em terreno alheio perde a obra para o dono, com direito a indenização; se a obra vale muito mais que o terreno, pode adquirir o solo pagando indenização (art. 1.255 e parágrafo único). A lei não tem um artigo que defina a fronteira entre benfeitoria e acessão; o caso prático está em construí em terreno de terceiro.
Onde o termo aparece em imóveis
Evicção. Benfeitorias necessárias ou úteis não pagas ao comprador que perdeu o imóvel são pagas pelo vendedor (arts. 453 e 454). Veja evicção.
Casamento. Na comunhão parcial, entram na comunhão as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge (art. 1.660, IV). Veja regime de bens e imóvel.
Venda de fração ideal. Na disputa pela preferência entre condôminos, tem preferência quem tem benfeitorias de maior valor (art. 504, parágrafo único). Veja venda de fração ideal.
Superfície urbana. Extinto o direito, o proprietário recupera acessões e benfeitorias sem indenização, salvo contrato (Estatuto da Cidade, art. 24). Veja direito de superfície.
Discutir indenização ou retenção por benfeitorias é matéria jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quem pode participar deste procedimento?
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Advogado
Quando o procedimento exige atuação jurídica, informamos essa necessidade para que você contrate separadamente um advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços.
Dúvidas frequentes
Reforma de telhado é benfeitoria necessária ou útil?
Depende da finalidade. Pelo Código Civil, necessária é a que conserva o bem ou evita que ele se deteriore; útil é a que aumenta ou facilita o uso (art. 96, §§2º e 3º). Uma obra para impedir infiltração tende a ser necessária; um acréscimo que amplia o uso tende a ser útil. O enquadramento de cada caso pode ser discutido.
Piscina ou jardim decorativo são indenizados?
Benfeitorias de mero deleite ou recreio são voluptuárias, ainda que de valor elevado (art. 96, §1º). O possuidor de boa-fé pode levantá-las, se não forem pagas e se isso não prejudicar a coisa; o de má-fé não tem esse direito (arts. 1.219 e 1.220).
Construir uma casa no terreno é benfeitoria?
O Código Civil trata a construção em terreno como acessão: presume-se feita pelo proprietário (art. 1.253), e quem constrói de boa-fé em terreno alheio perde a obra para o dono, com direito a indenização (art. 1.255). A lei não traz um artigo que defina a diferença entre benfeitoria e acessão; por isso, vale olhar a regra de cada situação.
Benfeitoria que fiz no imóvel do meu cônjuge é minha?
No regime da comunhão parcial, entram na comunhão as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge (Código Civil, art. 1.660, IV). O efeito disso numa partilha deve ser examinado caso a caso.
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