O conceito
Direito de superfície é um dos direitos reais listados no Código Civil (art. 1.225, II). Por ele, o proprietário concede a outra pessoa, o superficiário, o direito de construir ou de plantar no seu terreno. A concessão é feita por escritura pública registrada no Registro de Imóveis (art. 1.369) e pode ser gratuita ou onerosa, com pagamento à vista ou parcelado (art. 1.370).
O efeito prático é separar, por um tempo, a propriedade do solo e a da construção ou plantação. O terreno continua do dono; o que o superficiário ergue fica com ele enquanto durar o direito.
Código Civil e Estatuto da Cidade: duas regras
O tema tem duas leis. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, arts. 21 a 24) trata do imóvel urbano; o Código Civil (arts. 1.369 a 1.377) traz a regra geral.
| Ponto | Código Civil | Estatuto da Cidade (urbano) |
|---|---|---|
| Prazo | Tempo determinado (art. 1.369) | Tempo determinado ou indeterminado (art. 21) |
| Subsolo e espaço aéreo | Não autoriza obra no subsolo, salvo se inerente ao objeto (art. 1.369, parágrafo único) | Abrange solo, subsolo ou espaço aéreo, conforme o contrato e a legislação urbanística (art. 21, §1º) |
| Tributos | Superficiário responde pelos encargos e tributos do imóvel (art. 1.371) | Integralmente pelos da propriedade superficiária e proporcionalmente pelos da área (art. 21, §3º) |
| Extinção | Destinação diversa resolve o direito (art. 1.374) | Termo do prazo, descumprimento do contrato ou destinação diversa (arts. 23 e 24, §1º) |
| Construção ao final | Fica com o proprietário, sem indenização, salvo estipulação em contrário (art. 1.375) | Proprietário recupera o pleno domínio, inclusive acessões e benfeitorias, sem indenização, salvo contrato (art. 24) |
As duas leis divergem no prazo e no subsolo. Qual delas prevalece num caso concreto é discussão jurídica, e esta página não toma partido.
Regras comuns
- Transmissão. O direito passa a terceiros e aos herdeiros do superficiário; o proprietário não pode cobrar pela transferência (Código Civil, art. 1.372; Estatuto da Cidade, art. 21, §§4º e 5º).
- Preferência recíproca. Na venda do terreno ou da superfície, o outro tem preferência em igualdade de condições (Código Civil, art. 1.373; Estatuto da Cidade, art. 22).
- Desapropriação. A indenização é dividida conforme o direito de cada um (Código Civil, art. 1.376).
- Ente público. A superfície constituída por pessoa jurídica de direito público interno segue o Código Civil no que a lei especial não dispuser (art. 1.377).
Na matrícula
A constituição do direito de superfície de imóvel urbano é registrada (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 39), e a extinção é averbada (art. 167, II, 20; Estatuto da Cidade, art. 24, §2º). A instituição e a transmissão de superfície no DF também entram no campo do ITBI; veja ITBI.
Superfície, laje e construção sem título
- A superfície recai sobre o terreno. A laje é a cessão da parte de cima ou de baixo de uma construção-base, com matrícula própria (Código Civil, art. 1.510-A). A comparação completa está em direito de laje no DF.
- Quem já construiu no lote de outra pessoa sem nenhum título está em outra situação, regida pelas regras de acessão. Os caminhos, inclusive a constituição de superfície, estão em construí em terreno de terceiro.
Constituir superfície envolve escritura com cláusulas de prazo, pagamento e destino da obra. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Não encontramos fonte oficial sobre o uso do direito de superfície em imóveis públicos do DF.