O conceito
"Vintenária" vem de vinte. A expressão designa o documento, ou o conjunto de documentos, que mostra quem foram os donos do imóvel nos últimos 20 anos e por quais títulos a propriedade passou de um para outro: compras, doações, heranças, arrematações.
É um nome de uso corrente, não um termo técnico da lei. Ele não aparece na Lei de Registros Públicos nem nos códigos de normas nacional e do DF. Por isso, pedir "a vintenária" a um cartório pode gerar respostas diferentes, e o documento recebido nem sempre cobre os 20 anos que o banco ou o comprador esperavam.
Onde a lei exige 20 anos de histórico
| Situação | O que a lei pede | Base |
|---|---|---|
| Registro de loteamento | Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, com os comprovantes | Lei 6.766/1979, art. 18, II |
| Registro de incorporação imobiliária | Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, com certidão dos registros | Lei 4.591/1964, art. 32, c |
Nos dois casos, quem apresenta é o loteador ou o incorporador, porque o registro vai criar dezenas ou centenas de unidades a partir de uma única área. Veja loteamento e incorporação imobiliária.
Na compra e venda comum, não é exigência legal
Para a escritura de compra e venda, a lei pede outro conjunto de documentos:
- o tabelião registra no ato o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º);
- a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais do Registro de Imóveis, válidas por 30 dias para esse fim (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV).
A Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º, fecha a questão: para a validade ou eficácia do negócio e para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigem documentos ou certidões além dos previstos na Lei 7.433. O comprador de boa-fé fica protegido contra o que não consta da matrícula, com as ressalvas da própria lei (art. 54, § 1º).
Isso não impede que comprador, banco ou advogado peçam o histórico de 20 anos como diligência. É uma escolha de quem analisa o risco, não um requisito do cartório. A lista do que é exigido e do que é recomendado está em certidões imobiliárias no DF.
Por que o histórico nem sempre é simples
O histórico de 20 anos sai do Registro de Imóveis, mas raramente cabe numa certidão só. Algumas situações complicam o levantamento:
- Matrícula mais nova que 20 anos. Ela remete a um registro anterior, que pode estar em outro cartório, depois de desmembramentos ou mudanças de circunscrição (Lei 6.015/1973, arts. 197 e 229).
- Imóvel com origem em transcrição. As matrículas existem desde 1976. O que veio antes está nos livros antigos, fora da base informatizada do Registro de Imóveis do DF (Código de Normas do TJDFT, art. 478).
- Cadeia longa ou fragmentada. Heranças, arrematações e desmembramentos multiplicam os títulos a conferir. A certidão de inteiro teor mostra os atos, mas cada elo precisa ser lido.
Se algum elo da cadeia faltar, o problema deixa de ser de certidão e passa a ser de registro. Veja cadeia dominial quebrada.
Quanto custa
Não existe um valor único, porque a "vintenária" não é um documento padronizado. O custo depende de quantas certidões serão necessárias e de em quais cartórios, e cada uma segue a tabela oficial de emolumentos.
Erros comuns
- Tratar como obrigatória na compra comum. Não é exigência legal para a escritura.
- Pedir pelo nome e receber outra coisa. "Vintenária" não é um documento padrão, e a certidão recebida pode não cobrir o período esperado.
- Parar na matrícula nova. Se ela foi aberta há poucos anos, os 20 anos continuam no registro anterior.
Quando o histórico é pedido
Quando o banco, o comprador ou o advogado pede os 20 anos de histórico, o trabalho é reunir as certidões certas, de todos os cartórios envolvidos, e conferir se a cadeia fecha. As certidões imobiliárias cuidam da obtenção, da conferência e da organização desse conjunto, com controle de validade para a data do negócio.
Termos relacionados
- Inteiro teor: a certidão que reproduz toda a matrícula.
- Transcrição: o registro anterior a 1976.