O que a lei permite
A Lei 4.380/1964, art. 9º, diz que as aplicações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm por objeto a casa para residência do adquirente, "vedadas quaisquer aplicações em terrenos não construídos, salvo como parte de operação financeira destinada à construção da mesma". Em outras palavras: dentro do SFH, o terreno entra quando vem junto com a obra.
Os bancos oferecem, por isso, modalidades diferentes. Na Caixa:
| Modalidade | O que financia | Observação da Caixa |
|---|---|---|
| Lote Urbanizado | Só o terreno | Lote regularizado e com infraestrutura; sem FGTS |
| Aquisição de Terreno e Construção | Terreno e obra | Moradia própria |
| Construção em Terreno Próprio | Só a obra | Terreno em nome de todos os proponentes |
| Conclusão | Término da obra | Só FGTS/MCMV, obra com mais de 70% executada |
| Reforma, com ou sem ampliação | Obra no imóvel existente | O imóvel precisa estar quitado |
A Caixa informa que financia até 80% da construção e que a linha é só para pessoa física construir imóvel residencial para moradia própria. Percentuais e condições comerciais mudam sem aviso; confirme na simulação.
Lote urbanizado: só com terreno regularizado
A linha de Lote Urbanizado financia "lotes em áreas urbanas, devidamente regularizados", com vias, água, energia, esgoto e drenagem de águas pluviais. A página da Caixa é direta em dois pontos:
- "Essa linha de financiamento contempla somente o terreno";
- "Não é possível a utilização do FGTS na modalidade Aquisição de Lote Urbanizado".
Documentos iniciais: identificação de todos os participantes (compradores, vendedores, cônjuges e procuradores), comprovante de renda dos proponentes e matrícula atualizada. A Caixa também avisa que o vendedor e o imóvel não podem ter restrições.
No DF, lote em parcelamento ainda não registrado (sem matrícula própria) não atende a exigência de "devidamente regularizado". Veja financiar imóvel irregular.
Condições do terreno para servir de garantia
Pela cartilha de construção da Caixa (item 4.1), o terreno precisa:
- ter uso unifamiliar residencial e estar em área urbana;
- "estar regularizado junto ao Cartório";
- "estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus";
- ter certidão de inteiro teor da matrícula individualizada e atualizada;
- na construção em terreno próprio, estar em nome de todos os proponentes.
A infraestrutura (via de acesso, água, energia e iluminação pública) deve estar "disponível e implantada" já na proposta (item 4.2). Poço ou captação direta exigem autorização do poder público ou da concessionária.
Documentos técnicos da obra
Além dos documentos pessoais de financiamento comum, a Caixa pede:
- PCI (Proposta de Construção Individual) ou PRM, assinada pelo responsável técnico e pelo cliente;
- projeto legal aprovado pelo órgão de licenciamento, que a cartilha trata como "obrigatório para viabilizar a contratação";
- ART, RRT ou TRT do projeto legal, dos projetos complementares e da execução;
- registro do responsável técnico no CREA, CAU ou CFT;
- comprovante de inscrição da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal) até a primeira liberação (veja CNO e Sero);
- matrícula individualizada e atual.
A Caixa também pede, do vendedor pessoa física, declaração de que o FGTS não foi usado no imóvel nos últimos 3 anos quando isso não constar na matrícula (dispensada se a última transação tem mais de 3 anos).
Projeto, laudos e responsabilidade técnica são de engenheiro ou arquiteto. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina (ART ou RRT).
Alvará: da análise às liberações
A cartilha resume: o alvará é "recomendável para a análise da proposta e obrigatório para as liberações de parcelas". E completa: "A obra só pode ser iniciada após a emissão do alvará ou licença de construção… e você deve mantê-lo sempre vigente". Alvará vencido trava a liberação seguinte.
Alterar o projeto sem autorização da Caixa "caracteriza descumprimento contratual", com risco de "distrato da operação e antecipação da dívida". Se a obra mudar, fale antes com o banco e com o órgão de licenciamento.
Como o dinheiro é liberado
- As parcelas saem por reembolso, conforme o cronograma e a PLS, documento de medição da obra assinado pelo responsável técnico e pelo cliente, com vistorias do banco ao longo da obra.
- Durante a obra, você paga juros de obra, seguros e taxa; a amortização começa depois da conclusão e da averbação.
- Prazos de obra na cartilha: de 2 a 24 meses, prorrogável até 30 no SBPE e até 36 com FGTS.
O fim da obra: habite-se e averbação
Este é o ponto em que muitos contratos travam. A Caixa informa que "a apresentação do habite-se e da averbação na matrícula do imóvel é obrigatória, caracteriza a conclusão da obra e viabiliza o início da amortização". A última parcela, de no mínimo 5%, só é liberada depois da averbação da conclusão da obra na matrícula.
A averbação deve ser feita no prazo do contrato, para evitar penalidades como o vencimento antecipado. Os documentos citados pela Caixa são o habite-se e a CND de obra da Receita Federal.
No DF, o caminho é:
- Habite-se: a conclusão da obra licenciada é caracterizada pela carta de habite-se (Lei 6.138/2018, art. 61), pedida ao órgão de licenciamento, com vistoria da fiscalização. Veja habite-se no DF.
- CND de obra: aferição da obra no Sero e emissão da certidão. Veja CND de obra e Sero.
- Averbação: no Registro de Imóveis da matrícula. Veja averbação de construção.
Se houver FGTS na construção
O Manual FGTS Moradia Própria traz regras próprias:
- o terreno deve ser do trabalhador, salvo em empreendimento coletivo (item 4.2.3);
- o FGTS no terreno só vale vinculado a financiamento ou autofinanciamento da construção (4.2.3.1);
- o contrato de empreitada deve estar registrado em Registro de Títulos e Documentos (4.2.2);
- a última liberação depende do laudo do engenheiro credenciado ou da averbação da construção (4.2.4.1.2).
Quanto do saldo entra e como fica a prestação é conta para o simulador de financiamento do CalculadoraDF.
Onde podemos ajudar
Podemos pedir a certidão de inteiro teor da matrícula e as demais certidões do terreno e conferir se ele atende às condições documentais do banco antes da proposta. Projeto, alvará, ART ou RRT e laudos ficam com os profissionais habilitados; aprovação e liberações, com o banco.