O conceito
A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) foi criada pela Lei 10.931/2004 "para representar créditos imobiliários" (art. 18). Quem emite é o credor, não o comprador do imóvel. Ela pode representar o crédito inteiro (CCI integral) ou só uma parte (CCI fracionária), ter ou não garantia, e ser cartular (em papel) ou escritural (registrada eletronicamente e guardada por uma instituição custodiante).
Na prática, a CCI transforma o crédito do financiamento num título negociável; a negociação é precedida de registro ou depósito em entidade autorizada pelo Banco Central (art. 18, §4º-A).
Por que aparece na sua matrícula
Quando o crédito tem garantia real, como a alienação fiduciária ou a hipoteca, a emissão da CCI deve ser averbada na matrícula do imóvel. A averbação traz exclusivamente o número, a série e a instituição custodiante (art. 18, §5º). Valor, prazo e juros ficam na própria cédula, que também identifica o imóvel, a matrícula e o registro da garantia (art. 19).
| Quando a averbação é pedida | Como se cobra |
|---|---|
| Junto com o registro da garantia | Ato único para fins de emolumentos (Lei 10.931/2004, art. 18, §6º) |
| Em momento diferente, no DF | Averbação sem valor declarado (Código de Normas do TJDFT, art. 577) |
Há também uma trava: não se averba CCI com garantia real se a matrícula já tiver prenotação ou registro de outro ônus real, inclusive penhora ou averbação de ação (art. 25).
O que muda para quem deve
- Cessão sem autorização. O credor pode emitir e negociar a CCI sem pedir licença ao devedor (art. 21).
- Garantias acompanham o crédito. Na cessão, as garantias passam automaticamente ao novo credor; na alienação fiduciária, ele fica investido na propriedade fiduciária (art. 22, §1º).
- Matrícula pode não mostrar o novo credor. Se a CCI é escritural, a cessão do crédito com garantia real dispensa averbação no Registro de Imóveis (art. 22, §2º). A Lei 6.015/1973 prevê a averbação de cessão de crédito e de sub-rogação por portabilidade (art. 167, II, 21 e 35); para a CCI escritural, a Lei 10.931 traz a dispensa específica acima.
- Título executivo. A CCI é título executivo extrajudicial (art. 20).
- Penhora sobre o crédito. Constrição judicial sobre o crédito é feita nos registros do custodiante ou na cártula, e o credor deve ser intimado de constrição sobre a garantia (art. 18, §§7º e 8º).
Quem não sabe mais a quem pagar ou de quem pedir a quitação encontra o caminho em banco vendeu meu financiamento: quem dá a quitação.
Quitação e baixa
A dívida representada pela CCI termina com a declaração de quitação emitida pelo credor (art. 24). Se a CCI foi liquidada antes de ser negociada, o custodiante declara que não houve registro ou depósito para negociação (art. 18, §4º-C).
O procedimento de baixa da averbação da CCI no Registro de Imóveis do DF não foi confirmado em fonte oficial. Antes de apresentar o pedido, peça ao cartório a relação de documentos. A baixa da garantia em si está em baixa de alienação fiduciária no DF. Com a certidão atualizada da matrícula, obtida e conferida por nós, você vê a CCI, a garantia e o que ainda consta antes de vender ou refinanciar.