O conceito
As duas expressões latinas descrevem como o imóvel foi vendido em relação à sua área:
- Ad mensuram ("por medida"): o preço é fixado por medida de extensão, como tanto por metro quadrado, ou a área é determinada no contrato como elemento do negócio. A metragem é parte do que foi comprado.
- Ad corpus ("pelo corpo"): o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, identificado por seus limites, endereço ou matrícula. A área mencionada é apenas enunciativa, uma referência.
A distinção só ganha importância quando alguém mede e descobre que a área real não é a da escritura. Aí ela decide se há algo a reclamar.
O que o Código Civil prevê (art. 500)
| Situação | Venda ad mensuram | Venda ad corpus |
|---|---|---|
| Área real menor | Comprador pode exigir o complemento; não sendo possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (caput) | Não há complemento de área (§ 3º) |
| Área real maior | Se o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata, o comprador escolhe entre pagar a diferença ou devolver o excesso (§ 2º) | Não há devolução de excesso (§ 3º) |
| Diferença de até 1/20 | Presume-se que a medida foi enunciativa, salvo prova do comprador de que não teria feito o negócio (§ 1º) | Não se aplica |
Dois pontos do texto merecem atenção:
- A tolerância de 1/20 é uma presunção, não um perdão automático. Até 5% de diferença, a lei presume que a referência à área era só enunciativa, mas o comprador pode provar que, naquelas circunstâncias, não teria comprado.
- A venda pode ser ad corpus mesmo sem a expressão escrita. O § 3º diz que não há complemento nem devolução quando o imóvel foi vendido como coisa certa e a referência às dimensões era enunciativa, "ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus". A cláusula ajuda a interpretar, mas o que decide é o conjunto do negócio.
O prazo de um ano
O vendedor ou o comprador que quiser propor as ações do art. 500 tem um ano, a contar do registro do título (Código Civil, art. 501). É prazo de decadência: passado o ano, o direito se perde. Se a imissão na posse atrasar por culpa do vendedor, o prazo corre a partir dela (parágrafo único).
Na prática, isso significa que a medição, quando existe dúvida, deve ser feita logo depois da compra, e não anos depois, na hora de reformar ou vender.
Onde o termo aparece
- Na escritura de compra e venda, em cláusula que declara a venda ad corpus ou que vincula o preço à área. Vale lê-la ao revisar a minuta: veja conferir a minuta da escritura.
- No contrato particular que antecede a escritura, onde a forma de preço costuma ser definida.
- Na discussão sobre área divergente, quando a medição, a planta ou a matrícula mostram metragens diferentes.
O que ela não resolve
A classificação da venda regula a relação entre comprador e vendedor. Ela não altera a matrícula. Se a descrição registrada do imóvel está errada ou não bate com o terreno, o caminho é a retificação no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213), que pode depender de levantamento técnico e da concordância dos confrontantes. Veja área diferente da matrícula e retificação de área.
Também não se confunde com construção maior que a averbada: essa diferença é de edificação, resolvida com habite-se e averbação, e não pela regra do art. 500.
Erros comuns
- Achar que "ad corpus" impede qualquer discussão. O que a lei afasta é o complemento ou a devolução quando a medida era enunciativa; vício de consentimento e outras questões seguem outras regras.
- Deixar passar o ano. O prazo começa no registro do título, não na descoberta da diferença.
- Confundir área privativa com área total em apartamento: compare a mesma medida nos documentos antes de concluir que há diferença.
Saber se a venda foi ad corpus ou ad mensuram e se ainda cabe reclamar depende da leitura do contrato e das datas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.